Kısaca
Taşınmaz satış vaadi, malikin taşınmazı ileride karşı tarafa devretmeyi üstlendiği bir önsözleşmedir. Resmî şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmaz (TBK md.237/2). Noterde düzenleme şeklinde yapılır ve tapuya şerh verilebilir (Noterlik Kanunu md.60/3, 89). Malik devirden kaçınırsa alıcı, mülkiyetin hâkim kararıyla geçirilmesini isteyebilir (TMK md.716/1).
- Sözleşme noterde düzenleme şeklinde yapılır; yalnız imzası onaylanmış veya adi yazılı metin yeterli değildir (TBK md.237/2; Noterlik Kanunu md.89).
- Tapuya şerh verilen hak, taşınmaz üzerinde sonradan hak kazananlara karşı da ileri sürülebilir (TMK md.1009).
- Şerhten itibaren beş yıl içinde satış yapılmazsa şerh terkin edilir; ancak şerh kendiliğinden hükümsüz kalmaz, terkin işlemi gerekir (Tapu Kanunu md.26).
- Satış vaadine dayalı alacak on yıllık zamanaşımına tabidir (TBK md.146).
İçindekiler9 başlık
Satış vaadi sözleşmesi hangi şekilde yapılmalıdır?
TBK md.29/2’ye göre önsözleşmenin geçerliliği, ileride kurulacak sözleşmenin şekline bağlıdır. Taşınmaz satışı resmî şekle tabi olduğundan (TMK md.706/1; TBK md.237/1) satış vaadi de resmî şekilde yapılır. TBK md.237/2 bunu ayrıca açıkça söyler.
Resmî şekil, satış vaadi bakımından noterde düzenleme şeklinde işlemdir. Noterlik Kanunu md.89, gayrimenkul satış vaadini düzenleme şeklinde yapılacak işlemler arasında sayar. 7413 sayılı Kanunla değişen md.60/3, noterlere satış vaadi sözleşmesi yapma ve taraflardan birinin talebiyle sözleşmeyi tapu bilişim sistemi üzerinden tapu siciline şerh verme görevini verir.
Kanunda öngörülen şekle uyulmadan kurulan sözleşme hüküm doğurmaz (TBK md.12/2). Bu nedenle aşağıdaki ayrım önemlidir:
| Belge türü | Satış vaadi olarak geçerli mi? | Dayanak |
|---|---|---|
| Noterde düzenleme şeklinde sözleşme | Evet | TBK md.237/2; Noterlik K. md.89 |
| Adi yazılı sözleşme | Hayır | TBK md.12/2, 237/2 |
| İmzası noterce onaylanmış adi sözleşme | Hayır | Noterlik K. md.89 |
| Tapuda veya noterde yapılan satış sözleşmesi | Satışın kendisidir, vaat değildir | TBK md.237/1; Noterlik K. md.61/A |
Şekle aykırı sözleşmeye dayanılarak tapu iptali ve tescil istenemez. Ödenmiş bedelin geri istenmesi ise ayrı bir alacak meselesidir.
Tapuya şerh verilmesi ne sağlar?
Satış vaadinden doğan hak kişisel bir haktır; kural olarak yalnız vaat edene karşı ileri sürülür. TMK md.1009/1 taşınmaz satış vaadinden doğan hakların tapu kütüğüne şerh edilebileceğini, md.1009/2 de şerh verilen hakların o taşınmaz üzerinde sonradan hak kazananlara karşı ileri sürülebileceğini düzenler. Tapu Kanunu md.26’ya göre noterce düzenlenen satış vaadi, taraflardan birinin istemiyle şerh edilir.
Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, şerhin lehine şerh konan kişinin kişisel hakkını güçlendirdiğini ve hakkın sonraki maliklere karşı da ileri sürülebileceğini belirtmiştir (E.2025/3161, K.2026/1649). Bu davada taşınmazı icra ihalesinde alan kişinin şerhin terkini istemi, beş yıllık süre dolmadığı için reddedilmiş ve karar onanmıştır.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, yükleniciden satış vaadiyle bağımsız bölüm alan kişinin davasında taşınmazın, şerh varken bir başkasına devredildiğini tespit etmiştir. Şerh beş yıl sonra bu malikin istemiyle terkin edilmiş, taşınmaz birkaç gün içinde onu zaten kullanan bir kişiye satılmıştır. Daire, iki devralanın da satış vaadinden habersiz ve iyiniyetli sayılamayacağını belirterek ret kararını bozmuştur (E.2025/941, K.2026/697). Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin kendi sona erme sebepleri kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi yazısında ayrıca ele alınmıştır.
Uygulamada dikkat: Şerh, vaat edenin borçlarını değiştirmez; hakkın, taşınmaz üzerinde şerhten sonra hak kazananlara karşı ileri sürülmesini sağlar (TMK md.1009/2). Borçlunun hacizden, aciz belgesinden veya iflasın açılmasından önceki bir yıl içinde kişisel hakları güçlendirmek için verilen şerhler iptal davasına konu olabilir (İİK md.279, bent 4).
Şerh beş yıl sonra kendiliğinden kalkar mı?
Tapu Kanunu md.26’nın lafzına göre şerhten itibaren beş yıl içinde satış yapılmazsa şerh tapu sicil görevlilerince re’sen terkin olunur. Yargıtay 7. Hukuk Dairesi bu hükmü Tapu Sicil Tüzüğü md.78/4 ile birlikte yorumlayarak iki ayrı sonucu reddetmiştir: Şerh beş yılın dolmasıyla kendiliğinden hükümsüz kalmaz ve tapu müdürlüğü terkini kendiliğinden (re’sen) de yapmaz. Terkin, beş yıl geçtikten sonra aleyhine şerh bulunan malikin bu süreyi belirterek istemde bulunması üzerine yapılır (E.2025/3161, K.2026/1649).
Malik bu istemi mahkemeye de taşıyabilir. Aynı Daire, şerhin terkini için idari başvuru yolunun zorunlu olmadığını kabul eden ve davanın esasını inceleyen kararı onamıştır. O davada şerhten itibaren beş yıl geçtiği, şerhin devamını haklı kılan bir sebep ispat edilemediği belirlenmiş; şerh, davacının 3/20 payı yönünden terkin edilmiştir. Diğer paydaşların payları için davacının dava açma hakkı bulunmadığından bu kısım reddedilmiştir (E.2026/445, K.2026/1151).
| Durum | Sonuç | Dayanak |
|---|---|---|
| Şerhten itibaren beş yıl dolmamış | Terkin istenemez | 7. HD E.2025/3161 |
| Beş yıl dolmuş, malik terkin istemiş | Terkin yapılabilir | Tapu K. md.26 (lafız: re’sen terkin); 7. HD E.2025/3161 (istem üzerine) |
| Paydaş terkin davası açmış | Yalnız kendi payı yönünden | 7. HD E.2026/445 |
Satış vaadine dayalı tapu iptali ve tescil davası nasıl işler?
Mülkiyetin kazanılmasına esas olacak bir hukuki sebebe dayanarak tescil isteme hakkına sahip olan kişi, malikin kaçınması hâlinde hâkimden mülkiyetin hükmen geçirilmesini isteyebilir (TMK md.716/1). Geçerli satış vaadi böyle bir hukuki sebeptir.
Taşınmaz şerh varken üçüncü kişiye devredilmişse şerh, hakkın bu kişiye karşı ileri sürülmesini sağlar (TMK md.1009/2).
Yükleniciden satış vaadiyle alınan bağımsız bölümlerde Yargıtay 6. Hukuk Dairesi şu yolu göstermiştir (E.2025/941, K.2026/697):
- Keşif yapılarak inşaatın fiziki seviyesi ve eksik işler belirlenir.
- Eksik işlerin ve yapı kullanma izni ile kat mülkiyeti işlemleri için gereken giderin bedeli bilirkişiyle saptanır.
- Davacıya bu bedeli depo etmesi için uygun süre verilir.
- Bedel depo edilirse tapu iptali ve tescil kararı verilir; edilmezse dava reddedilir.
Bu adımlar yüklenicinin edimini tamamlamadığı durumlara özgüdür. Ön ödemeli konut satışında tüketiciye tanınan haklar ön ödemeli konut satışı yazısında anlatılmıştır.
Satış vaadinden dönülebilir mi?
Taraflar sözleşmeyi birlikte sona erdirebilir. Yargıtay 7. Hukuk Dairesinin incelediği bir dosyada Bölge Adliye Mahkemesi, satış vaadi hakkından vazgeçmenin fesih yoluyla resmî şekilde yapılması gerektiğini kabul etmiştir. Yargıtay, Bölge Adliye Mahkemesinin ilk derece mahkemesinden farklı bir gerekçeyle sonuca ulaştığı hâlde istinaf başvurusunu esastan reddetmesini doğru bulmamış ve kararı bu usul sebebiyle bozmuş; diğer temyiz itirazlarını incelememiştir (E.2025/3021, K.2026/806).
Satış vaadi, sözleşmeyle kurulan önalım hakkından farklıdır. Önalım sözleşmesi yazılı şekle tabidir (TBK md.237/3); ayrıntı için önalım hakkı davası yazısına bakılabilir.
Satış vaadi zamanaşımına uğrar mı?
Satış vaadinden doğan tescil alacağı için kanunda özel süre yoktur; on yıllık genel zamanaşımı uygulanır (TBK md.146). Süre alacağın muaccel olduğu tarihten başlar (TBK md.149/1).
Taşınmaz sözleşmeyle alıcıya teslim edilmişse durum değişebilir. Yargıtay 14. Hukuk Dairesi 28.04.2009 tarihli kararında, sözleşmede taşınmazın vaat alacaklısına teslim edildiği yazılıyken zamanaşımı savunmasında bulunulmasının dürüst davranma kuralı ile bağdaşmadığını belirterek kararı bozmuştur (E.2009/4533, K.2009/5312; HGK E.2014/934, K.2016/761 kararında aktarıldığı üzere).
Örnek (kurgu)
A, arsasındaki bir daireyi B’ye satmayı noterde düzenleme şeklinde vaat eder ve bedelin tamamını alır. Sözleşme aynı gün tapuya şerh edilir. A, iki yıl sonra daireyi C’ye satar. B, A’ya ve C’ye karşı tapu iptali ve tescil davası açar. C, taşınmazı şerhten sonra edindiği için B’nin hakkı C’ye karşı da ileri sürülebilir (TMK md.1009/2). Sözleşme yalnız adi yazılı olsaydı B tescil isteyemez, ödediği bedel için ayrı bir alacak davası açması gerekirdi (TBK md.12/2, 237/2).
Sıkça sorulan sorular
Adi yazılı satış vaadi sözleşmesi geçerli midir?
Hayır. Taşınmaz satış vaadi resmî şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmaz (TBK md.237/2).
Satış vaadi tapuya nasıl şerh edilir?
Taraflardan birinin talebi ve harç ile giderlerin ödenmesi üzerine noter, tapu bilişim sistemi aracılığıyla şerh verir (Noterlik Kanunu md.60/3).
Şerh beş yıl sonra kendiliğinden silinir mi?
Hayır. Kanun, beş yıl içinde satış yapılmazsa şerhin re’sen terkin edileceğini söyler (Tapu Kanunu md.26); Yargıtay 7. Hukuk Dairesi ise şerhin kendiliğinden hükümsüz kalmadığını ve terkinin aleyhine şerh bulunan malikin istemi üzerine yapılacağını kabul eder (E.2025/3161, K.2026/1649).
Şerhin terkini için önce tapuya başvurmak zorunlu mu?
Hayır. Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, idari başvuru yapılmadan açılan terkin davasında esasın incelenmesini onamıştır (E.2026/445, K.2026/1151).
Satış vaadine dayalı dava ne zaman zamanaşımına uğrar?
On yıllık genel süre uygulanır (TBK md.146). Taşınmaz alıcıya teslim edilmişse zamanaşımı savunması dürüst davranma kuralına aykırı bulunabilir.
Kaynaklar
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu md.12, 29, 146, 149, 237
mevzuat.gov.tr - 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu md.706, 716, 1009
mevzuat.gov.tr - 1512 sayılı Noterlik Kanunu md.60, 61/A, 89
mevzuat.gov.tr - 2644 sayılı Tapu Kanunu md.26
mevzuat.gov.tr - 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu md.279
mevzuat.gov.tr - Yargıtay 7. HD, E. 2025/3161, K. 2026/1649, T. 30.03.2026
- Yargıtay 7. HD, E. 2026/445, K. 2026/1151, T. 02.03.2026
- Yargıtay 6. HD, E. 2025/941, K. 2026/697, T. 25.02.2026
- Yargıtay 7. HD, E. 2025/3021, K. 2026/806, T. 13.02.2026
- Yargıtay HGK, E. 2014/934, K. 2016/761, T. 08.06.2016 (14. HD E. 2009/4533, K. 2009/5312, T. 28.04.2009 kararının aktarımı)