Kısaca
İntifa hakkı, başkasına ait bir mal üzerinde sahibine tam yararlanma yetkisi veren bir irtifak hakkıdır (TMK md.794). Taşınmazlarda tapu kütüğüne tescil ile kurulur (md.795/1). Gerçek kişilerde hak sahibinin ölümüyle sona erer; tüzel kişilerde en çok yüz yıl sürebilir (md.797). Bu süre boyunca malikte kalan hakka uygulamada çıplak mülkiyet denir.
- İntifa hakkı taşınır, taşınmaz, hak veya bir malvarlığı üzerinde kurulabilir (md.794/1).
- Hak sahibi malı zilyetliğinde bulundurur, yönetir, kullanır ve ondan yararlanır (md.803/1).
- Olağan bakım giderleri ile vergi ve resimler intifa süresince hak sahibine aittir (md.813/1).
- Sözleşmede aksine hüküm yoksa hakkın kullanılması başkasına devredilebilir (md.806/1).
İçindekiler10 başlık
İntifa hakkı nasıl kurulur?
Taşınmaz üzerindeki intifa hakkı tapu kütüğüne tescil ile kurulur. Kazanılmasında ve tescilinde, aksine düzenleme yoksa mülkiyete ilişkin hükümler uygulanır (TMK md.795/2). Bu yollama gereği taşınmaz üzerinde intifa kurmayı amaçlayan sözleşme de resmî şekle tabidir (TMK md.706/1).
İntifa hakkı ölüme bağlı tasarrufla da tanınabilir. Mirasbırakan, belirli mal bırakma yoluyla terekenin tamamı veya bir kısmı üzerinde intifa hakkı kazandırabilir (TMK md.517/2). Vasiyetnamenin şekil şartları vasiyetname nasıl yapılır yazısında ele alınmıştır.
Kanun bazı durumlarda intifa istemine de imkân tanır. Sağ kalan eş, ölen eşine ait olup birlikte yaşadıkları konut üzerinde katılma alacağına mahsup edilmek, yetmezse bedel eklenmek suretiyle intifa veya oturma hakkı tanınmasını isteyebilir (TMK md.240/1). Haklı sebep varsa bu hak yerine mülkiyet de tanınabilir (md.240/3). Konutun eşler arasındaki korunması için aile konutu şerhi yazısına bakılabilir.
İntifa hakkı sahibi hangi yetkilere sahiptir?
Hak sahibi, malı zilyetliğinde bulundurma, yönetme, kullanma ve ondan yararlanma yetkisine sahiptir; bunları kullanırken iyi bir yönetici gibi özen göstermek zorundadır (TMK md.803). Hak süresince olgunlaşan doğal ürünler hak sahibine aittir. Malın doğal verimi veya ürünü sayılmayan bütünleyici parçaları ise malike aittir (md.804).
Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, bir spor tesisi üzerinde intifa hakkı bulunan kişinin taşınmaza baz istasyonları kurdurarak elde ettiği kira gelirinin malike ödenmesine hükmeden Bölge Adliye Mahkemesi kararını onamıştır. İstinaf kararının gerekçesine göre bu tür bir gelir, md.804/3’deki bütünleyici parça kapsamında malike aittir (E.2022/5582, K.2023/6288).
Hak sahibi taşınmazı kiraya verebilir: sözleşmede aksine hüküm yoksa ve hakkın şahsen kullanılması gerekmiyorsa kullanma başkasına devredilebilir (md.806/1). Malik, haklarını devralana karşı doğrudan ileri sürebilir (md.806/2). Hak sahibi taşınmazın ekonomik özgülenme yönünü malike önemli zarar verecek şekilde değiştiremez (md.817/1).
Malik ve hak sahibinin yükümlülükleri nelerdir?
| Konu | Kime ait? | Dayanak |
|---|---|---|
| Muhafaza ve olağan bakım için onarım ve yenileme | Hak sahibi | TMK md.812/1 |
| Daha önemli işler | Malik; hak sahibi bildirir ve izin verir | TMK md.812/2 |
| Olağan bakım ve işletme giderleri, vergi ve resimler | Hak sahibi | TMK md.813/1 |
| Diğer yükümlülükler | Malik | TMK md.813/3 |
| Sigorta primleri (iyi yönetim gerektiriyorsa) | Hak sahibi | TMK md.815 |
Malik, malın hukuka aykırı veya niteliğine uygun olmayan kullanımına itiraz edebilir (md.807). Haklarının tehlikeye düştüğünü ispat ederse güvence isteyebilir (md.808/1). Hak sahibi güvence göstermez veya itiraza rağmen hukuka aykırı kullanıma devam ederse sulh hâkimi malı bir kayyıma tevdi eder (md.810). Taraflardan her biri, noterlikçe mal defteri tutulmasını her zaman isteyebilir (md.811).
Çıplak malik hangi davaları açabilir?
Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, üzerinde intifa hakkı bulunan taşınmazın malikinin el atmanın önlenmesi davası açabileceğini kabul etmiş; bu konuda HGK’nın 9.11.2016 tarihli, E.2014/1-1425, K.2016/1039 sayılı kararına dayanmıştır. Aynı karara göre taşınmazın kullanma ve yararlanma hakkı intifa hakkı sahibine geçtiğinden çıplak malik ecrimisil isteyemez (E.2022/2279, K.2023/5375).
| Talep | Çıplak malik isteyebilir mi? | Karar |
|---|---|---|
| El atmanın önlenmesi | Evet | 7. HD E.2022/2279 |
| Ecrimisil | Hayır | 7. HD E.2022/2279 |
İntifa hakkı nasıl sona erer?
TMK md.796/1’e göre intifa hakkı, konusunun tamamen yok olması ve taşınmazlarda tescilin terkini ile sona erer. Sürenin dolması, hak sahibinin vazgeçmesi veya ölümü gibi diğer sebepler, malike terkini isteme yetkisi verir (md.796/2). Buna göre:
- Gerçek kişide hak, hak sahibinin ölümüyle sona erer (md.797/1).
- Tüzel kişide kararlaştırılan süre dolunca, süre yoksa kişiliğin ortadan kalkmasıyla sona erer; hak en çok yüz yıl sürer (md.797).
- Mal harap olursa malik onu onarmakla yükümlü değildir; kamulaştırma veya sigortada hak, malın yerine geçen karşılık üzerinde devam eder (md.798).
- Bu sebeplerden biri gerçekleştiğinde malik tapuda terkini ister.
Hak sona erince sahibi malı malike geri verir (md.799). Yükümlü olmadığı hâlde yaptığı giderler için vekâletsiz iş görme hükümlerine göre tazminat isteyebilir (md.801/1). Geri verme anındaki bütün istemler bir yılda zamanaşımına uğrar (md.802).
Uygulamada dikkat: Yargıtay HGK, intifa hakkı sahibinin yaptığı kira sözleşmesinin hak sona erdi diye kendiliğinden sona ermeyeceğini kabul etmiştir. Eski BK md.254 kıyasen uygulanmış; malikin, kiralananı devralan yeni malik gibi kira sözleşmesiyle bağlı olacağı sonucuna varılmıştır. Karar oy çokluğuyla verilmiştir (E.2017/2641, K.2021/411).
İntifa hakkı oturma hakkından nasıl ayrılır?
| Ölçüt | İntifa hakkı | Oturma hakkı |
|---|---|---|
| Konu | Taşınır, taşınmaz, hak, malvarlığı (md.794) | Bina veya bir bölümü (md.823/1) |
| Kapsam | Tam yararlanma (md.794/2) | Konut olarak yararlanma (md.823/1) |
| Kullanmanın devri | Mümkün (md.806) | Devredilemez, mirasçıya geçmez (md.823/2) |
| Uygulanacak hüküm | md.794-822 | Aksine hüküm yoksa intifa hükümleri (md.823/3) |
İntifa hakkı mirasta ve alacaklılar karşısında nasıl değerlendirilir?
Mirasbırakan, tahmin edilen süresine göre sermayeye çevrildiğinde tasarruf edilebilir kısmı aşan bir intifa hakkı ile terekeyi yükümlü kılarsa mirasçılar hakkın tenkisini isteyebilir (TMK md.568). Hesap yöntemi saklı pay nasıl hesaplanır yazısında anlatılmıştır.
Borçlu hakkında aciz belgesinin veya aciz belgesi niteliğindeki haciz tutanağının düzenlendiği ya da iflasın açıldığı tarihten önceki bir yıl içinde, uygun karşılık ispatlanmadıkça kendisi veya üçüncü kişi yararına intifa hakkı kurduğu sözleşmeler bağışlama sayılır ve iptale tabidir (İİK md.278/2-c). Davanın şartları tasarrufun iptali davası yazısında yer alır.
Örnek (kurgu)
A, dairesinin mülkiyetini oğlu B’ye devreder ve tapuda kendisi için ömür boyu intifa hakkı tescil ettirir. A daireyi kiraya verir ve kira bedelini alır (md.803, 806). Olağan bakım giderleri ile emlak vergisi A’ya aittir (md.813/1). A öldüğünde intifa hakkı sona erer; B tapuda terkini ister (md.796/2, 797/1). HGK’nın yukarıdaki kararındaki yaklaşıma göre kira sözleşmesi kendiliğinden sona ermez; B, yeni malik gibi sözleşmeyle bağlı olur.
Sıkça sorulan sorular
İntifa hakkı mirasçılara geçer mi?
Hayır. Gerçek kişilerde intifa hakkı, hak sahibinin ölümüyle sona erer (TMK md.797/1).
İntifa hakkı olan ev kiraya verilebilir mi?
Sözleşmede aksine hüküm yoksa ve hakkın şahsen kullanılması gerekmiyorsa evet (md.806/1).
Emlak vergisini kim öder?
Vergi ve resimler intifa süresince hak sahibine aittir. Malik ödemişse hak sahibi bunu tazmin eder (md.813/1-2).
Çıplak malik ecrimisil isteyebilir mi?
Yargıtay 7. Hukuk Dairesine göre hayır; kullanma ve yararlanma hakkı intifa sahibindedir. El atmanın önlenmesini ise isteyebilir (E.2022/2279, K.2023/5375).
Hak sahibi öldüğünde tapu kaydı kendiliğinden silinir mi?
Ölüm, malike terkini isteme yetkisi verir; terkin istemle yapılır (md.796/2).
Kaynaklar
- 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu md.240, 517, 568, 706, 794-825
mevzuat.gov.tr - 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu md.278
mevzuat.gov.tr - Yargıtay HGK, E. 2017/2641, K. 2021/411, T. 06.04.2021
- Yargıtay 7. HD, E. 2022/2279, K. 2023/5375, T. 07.11.2023
- Yargıtay 7. HD, E. 2022/5582, K. 2023/6288, T. 14.12.2023