Avukat Murat KARAKOÇ

Tahliye Taahhütnamesi Ne Zaman Geçerlidir?

– Yazar:

Av. Murat KARAKOÇ

Son güncelleme: 3 Kasım 2026
Bu yazı 3 Kasım 2026 tarihli mevzuata göre hazırlanmıştır.

Kısa cevap: Tahliye taahhütnamesi, kiracının kiralananı teslim aldıktan sonra yazılı olarak ve belli bir boşaltma tarihi göstererek verdiği belgedir (TBK md.352/1). Kiracı bu tarihte boşaltmazsa kiraya veren, tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurabilir veya dava açabilir. Sözleşme yapılırken alınan taahhüt geçerli sayılmaz.

  • Taahhüt yazılı olmalıdır (TBK md.352/1).
  • Taahhüt, kiralanan teslim edildikten sonra verilmelidir (md.352/1).
  • Belgede belli bir boşaltma tarihi yer almalıdır (md.352/1).
  • Kiraya veren, bu tarihten başlayarak bir ay içinde harekete geçmelidir (md.352/1).
  • Bu hükümler kiracı aleyhine değiştirilemez (md.354).

Tahliye taahhütnamesi nedir?

Tahliye taahhütnamesi, kiracının kiralananı belli bir tarihte boşaltacağını yazılı olarak üstlendiği belgedir. Kanundaki dayanağı TBK md.352/1’dir. Kiracı bu tarihte boşaltmazsa kiraya veren sözleşmeyi icra veya dava yoluyla sona erdirebilir.

Hüküm, konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin bölümde yer alır. Bu bölüm, niteliği gereği geçici kullanıma özgülenmiş taşınmazların altı ay ve daha kısa süreyle kiralanmasına uygulanmaz (TBK md.339/1). Hukuk Genel Kurulu da tahliye taahhüdünün yalnızca konut ve çatılı işyeri kiraları için verilebileceğini belirtmiştir (HGK, E. 2017/975).

Belirli süreli konut kiralarında kiraya veren, süre bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez (TBK md.347/1). Tahliye taahhüdü, kanunun kiraya verene tanıdığı sınırlı sona erdirme sebeplerinden biridir. Diğer bir sebep, iki haklı ihtardır (md.352/2).

Tahliye taahhüdünün geçerlilik şartları nelerdir?

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi dört şart arar: yazılı şekil, kiracı veya yetkili temsilci tarafından verilme, tahliye tarihinin belirtilmesi ve teslimden makul bir süre sonra verilme (E. 2024/4396, K. 2025/3416). Bu şartlar TBK md.352/1’in sözüyle örtüşür.

ŞartDayanakEksikse sonuç
Yazılı şekilTBK md.352/1Taahhüde dayanılarak tahliye istenemez
Teslimden sonra verilmeTBK md.352/1; 3. HD 2024/4396Sözleşme anındaki taahhüt geçersizdir
Belli bir boşaltma tarihiTBK md.352/1; 3. HD 2024/4396Tarih, atıf yapılan belgeden açıkça anlaşılıyorsa yeterli görülebilir
Kiracı veya yetkili temsilci3. HD 2024/4396Yetkisiz kişinin beyanı kiracıyı bağlamaz
Konut veya çatılı işyeriTBK md.339; HGK 2017/975TBK md.352/1 uygulanmaz

Bu şartların her biri kiracıyı korumaya yöneliktir. Dava yoluyla sona erdirme hükümleri kiracı aleyhine değiştirilemez (TBK md.354). Bu yüzden sözleşmeye “kiracı her koşulda tahliye eder” gibi bir madde konulsa bile, md.352/1’in şartları aranır.

Vekil tahliye taahhüdü verebilir mi?

Verebilir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, vekilin bu işlem için özel bir yetkiye ihtiyacı olmadığını belirtmiştir (E. 2024/4396, K. 2025/3416). Davalı kiracı, genel vekaletnameye dayanılarak taahhüt verilemeyeceğini savunmuş, bu savunma kabul edilmemiştir.

Sözleşme yapılırken alınan taahhütname geçerli mi?

Geçerli değildir. Kanun, taahhüdün kiralananın teslim edilmesinden sonra verilmesini şart koşar (TBK md.352/1). Yargıtay 3. Hukuk Dairesi de kira sözleşmesinin yapıldığı sırada verilen taahhüdün geçerli olmadığını tekrar etmiştir (E. 2024/4396).

Kuralın geçmişi HGK görüşmelerinde de dile getirilmiştir. Görüşmelerde, 04.10.1944 tarihli ve 1944/20 E., 1944/28 K. sayılı İçtihadı Birleştirme Kararının ilk kira sözleşmesiyle birlikte verilen taahhüdü serbest iradeye dayanmadığı için geçersiz saydığı hatırlatılmıştır. Bu hatırlatma, direnme kararının onanmasını savunan azınlık görüşünün parçasıdır ve Kurul çoğunluğu bu görüşü benimsememiştir (HGK, E. 2017/975, K. 2021/1108, paragraf 23). Çoğunluk, ispat yükünü taahhüdün sözleşmeden önce imzalatıldığını iddia eden kiracıya yüklemiş ve kararı oy çokluğuyla vermiştir. Öğretide “teslimden sonra” şartının bu Yargıtay uygulamasının kanunlaşması olduğu kabul edilir (Kanık, aktaran HGK prg. 14).

Sözleşmedeki geçersiz taahhüt sonradan teyit edilebilir mi?

Edilebilir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 2025 tarihli kararında sözleşmedeki taahhüt, sözleşme anında verildiği için geçersiz sayılmıştır. Ancak kiracı vekili, teslimden sonra gönderdiği cevabi ihtarnamede taşınmazı “sözleşmede belirlenen sürede” boşaltacağını bildirmiştir.

Daire, ihtarnameyi sözleşmedeki tarihle birlikte değerlendirmiştir. Buna göre boşaltma tarihi belliydi ve taahhüt serbest iradeyle verilmişti. İlk derece mahkemesinin ret kararı bozulmuştur (E. 2024/4396, K. 2025/3416, T. 18.06.2025).

Bu karar iki yönden önemlidir:

  1. Ayrı bir “taahhütname” başlıklı belge şart değildir. Kiracının sonraki yazılı beyanı da taahhüt sayılabilir.
  2. Tarih, beyanın kendisinde rakamla yazılı olmasa da atıf yapılan belgeden açıkça anlaşılıyorsa yeterli görülebilir.

Boş veya matbu taahhütnamede ispat yükü kimdedir?

İspat yükü, taahhüdün sözleşmeden önce veya boş olarak imzalatıldığını iddia eden kiracıdadır. Hukuk Genel Kurulu bunu TMK md.6 ve HMK md.190’a dayandırmıştır (E. 2017/975, K. 2021/1108, T. 28.09.2021).

Dosyada kiracı, taahhütnamenin sözleşmeyle birlikte boş olarak imzalatıldığını savunmuştur. Yerel mahkeme bu savunmayı kabul edip direnme kararı vermiştir. Hukuk Genel Kurulu çoğunluğu ise ispat yükünün ters çevrildiğini belirterek direnme kararını bozmuştur.

Kurulda farklı bir görüş de dile getirilmiştir. Bu görüşe göre taahhüt noterde düzenlenseydi ispat yükü kiracıda olurdu, ancak adi yazılı belgede yük kiraya verendeydi. Bu görüş çoğunlukça benimsenmemiş ve karar oy çokluğuyla verilmiştir (HGK, E. 2017/975, paragraf 23).

HGK’nın atıf yaptığı öğretiye göre tarihlerin sonradan doldurulması tek başına belgeyi geçersiz kılmaz. Tarihlerin anlaşmaya aykırı doldurulduğunu kiracı ispatlamalıdır (HGK, E. 2017/975, paragraf 21).

Bir aylık süre nasıl hesaplanır?

Bir aylık süre, taahhütnamede yazan boşaltma tarihinden başlar (TBK md.352/1). Kiraya veren bu süre içinde icraya başvurmazsa veya dava açmazsa, taahhüde dayanarak tahliye isteme imkânı bu yoldan kapanır.

Ay olarak belirlenen sürelerde TBK md.92/1-3’teki genel hesap kuralı yol gösterir. Süre, başlangıç günü ayın kaçıncı günüyse son ayın ona karşılık gelen gününde dolar. Son ayda o gün yoksa süre o ayın son günü dolar.

Örnek: Taahhütnamedeki boşaltma tarihi 15 Mart 2026 olsun.

  1. Süre, boşaltma tarihi olan 15 Mart 2026’dan başlar (TBK md.352/1).
  2. Ay hesabı kuralına göre süre, 15 Nisan 2026’da dolar (TBK md.92/1-3).
  3. Kiraya veren en geç bu tarihte icra dairesine başvurmalı veya dava açmalıdır.

Boşaltma tarihi 31 Ocak 2026 ise şubatta 31. gün olmadığı için süre 28 Şubat 2026’da dolar (TBK md.92/1-3).

Kanun bir uzatma imkânı da tanır. Kiraya veren, en geç dava açma süresi içinde dava açacağını kiracıya yazılı bildirirse, süre bir kira yılı için uzamış sayılır (TBK md.353).

Tahliye taahhüdüne dayanarak icra yoluyla tahliye nasıl istenir?

Kiraya veren, TBK md.352/1 uyarınca icraya başvurabilir. Kira sözleşmesine dayalı tahliye takibinin adımları İcra ve İflas Kanunu md.272-276’da yer alır.

  1. İcra dairesi, taşınmazın on beş gün içinde tahliye ve teslimini emreden bir tahliye emri tebliğ eder (İİK md.272).
  2. Kiracı, itirazını tebliğden itibaren yedi gün içinde dilekçeyle veya sözlü olarak icra dairesine bildirir. İtiraz takibi durdurur (İİK md.274).
  3. İtiraz olursa kiraya veren, icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını isteyebilir (İİK md.275/1).
  4. İtiraz olunmaz veya kaldırılırsa, tahliye emrindeki süre geçtikten sonra taşınmaz zorla boşaltılır (İİK md.273).

İtirazın kaldırılmasında belgenin niteliği önemlidir. İİK md.275/2, noterlikçe düzenlenmiş, tarih ve imzası onaylanmış veya ikrar edilmiş bir belgeyi arar. Kiracı, kiranın yenilendiğine veya uzatıldığına dair aynı kuvvette bir belge gösteremezse itiraz kaldırılır. Aksi hâlde talep reddedilir (md.275/3).

Tahliye sırasında taşınmazda kiracıdan başka biri bulunabilir. Bu kişi haklı olduğuna dair resmî bir belge gösteremezse derhal çıkarılır (İİK md.276/1).

Tahliye takibi, kira alacağı takibinden ayrıdır. Kira alacağı için maaş haczi yoluna gidilecekse kanuni sınırlar maaş haczi oranı yazısında açıklanmıştır. Kiraya veren ölmüşse, mirasçılar mirasın açılmasıyla terekeyi bir bütün olarak kazanır (TMK md.599). Mirasçıların takip veya dava açarken sıfatlarını göstermesi için mirasçılık belgesi gerekebilir.

Dava yolu ile icra yolu arasında nasıl seçim yapılır?

Seçim, belgenin niteliğine ve kiracının itiraz ihtimaline göre yapılır. TBK md.352/1 iki yolu da açık tutar.

  • İcra yolu: Tahliye emri ile başlar. Kiracı yedi gün içinde itiraz ederse takip durur (İİK md.274).
  • İtirazın kaldırılması: Belge noterde düzenlenmiş, onaylanmış veya ikrar edilmişse icra mahkemesinde sonuç alınabilir (İİK md.275/2).
  • Dava yolu: İtirazın kaldırılması talebi reddedilse bile tarafların genel hükümlere göre mahkemeye başvurma hakkı saklıdır (İİK md.275/4).

Kiraya verenin taahhüt dışında başka bir tahliye sebebi de olabilir. İki haklı ihtar veya kiracının aynı ilçede oturmaya elverişli konutu bulunması bunlardandır (TBK md.352/2-3). Her sebebin kendi süresi ve şartı vardır.

Örneğin iki haklı ihtar sebebinde sözleşme yalnızca dava yoluyla sona erdirilebilir. Süre, kira süresinin veya ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayan bir aydır (TBK md.352/2). Taahhütte ise icra yolu da açıktır (md.352/1).

Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe ya da belde belediye sınırlarında oturmaya elverişli konutu varsa ve kiraya veren bunu sözleşme kurulurken bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde dava açabilir (md.352/3).

Kiraya veren veya kiracı ölmüşse ne olur?

Mirasçılar, mirasbırakanın ölümüyle mirası bir bütün olarak kanun gereğince kazanır (TMK md.599/1). Mirasçılık sıfatını gösteren belge, mirasçılık belgesidir (TMK md.598/1). Belgenin nasıl alındığı veraset ilamı nasıl alınır yazısında anlatılmıştır.

Kiracının ölümünde ise TBK md.356 bazı kişilere sözleşmeyi sürdürme imkânı verir. Ölen kiracı ile aynı konutta oturanlar, sözleşmeye ve kanuna uydukları sürece taraf olarak kirayı sürdürebilir. Ölen kiracının ortakları ve aynı meslek veya sanatı yürüten mirasçıları için de aynı kural geçerlidir.

Uygulamada dikkat: Taahhütnamenin düzenleme tarihi, kira sözleşmesinin ve teslimin tarihinden sonra olmalıdır. Bir aylık süre boşaltma tarihinden itibaren işler ve kaçırılırsa bu sebebe dayanılamaz (TBK md.352/1). Süreyi uzatmak için yazılı bildirim yapılabilir (md.353). İtirazın icra mahkemesinde kaldırılması için belgenin noterde düzenlenmesi veya onaylanması önem taşır (İİK md.275/2).

Kontrol listesi:

  • Kiralananın teslim tarihi ile taahhüt tarihinin karşılaştırılması (TBK md.352/1),
  • Boşaltma tarihinin açıkça yazılı olması (md.352/1),
  • Taahhüdü verenin kiracı veya yetkili temsilci olması (3. HD 2024/4396),
  • Bir aylık sürenin takvime işlenmesi (md.352/1, md.92),
  • Belgenin noter onaylı olup olmadığının kontrolü (İİK md.275/2).

Sıkça sorulan sorular

Kira sözleşmesiyle aynı gün imzalanan tahliye taahhüdü geçerli mi?
Hayır. Taahhüt kiralanan teslim edildikten sonra verilmelidir (TBK md.352/1). Sözleşme anında verilen taahhüt geçersizdir (Yargıtay 3. HD, E. 2024/4396).

Tahliye taahhüdü için noter şart mı?
Kanun yazılı şekil arar, noter şartı koymaz (TBK md.352/1). Ancak icra mahkemesinde itirazın kaldırılması için noterde düzenlenmiş, onaylanmış veya ikrar edilmiş belge aranır (İİK md.275/2).

Avukat, müvekkili adına tahliye taahhüdü verebilir mi?
Evet. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, vekilin bunun için özel yetkiye ihtiyacı olmadığını belirtmiştir (E. 2024/4396, K. 2025/3416).

Boş imzalatıldığı iddia edilen taahhütnamede ispat kime düşer?
Kiracıya düşer. Hukuk Genel Kurulu, taahhüdün sözleşmeden önce imzalatıldığını iddia eden kiracının bunu ispatlaması gerektiğine karar vermiştir (E. 2017/975, K. 2021/1108).

Bir aylık süre kaçırılırsa ne olur?
Taahhüde dayanarak sözleşmeyi sona erdirme hakkı bu süreye bağlıdır (TBK md.352/1). Süre içinde yazılı bildirim yapılmışsa süre bir kira yılı uzar (md.353).

Kaynaklar

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık değildir; somut durum için bir avukattan hukuki görüş alınması tavsiye edilir.

Daha fazla içerik