Anayasa Mahkemesi, önalım davasında payın «rayiç bedeli» üzerinden yatırılmasını öngören kuralı iptal etmiş; ancak iptal hükmünün yürürlüğünü ertelemiştir. Karar 6.11.2026’da Resmî Gazete’de yayımlanmıştır (E.2026/23, K.2026/162; RG sayı 33422). Bugün (kararın yayımı günü itibarıyla) 7571 sayılı Kanunla değişik TMK md.734/2 hâlâ uygulanır; iptal hükümleri 6.8.2027’de yürürlüğe girer. Bu yazı yalnız kararın kapsamını ve geçiş takvimini anlatır; önalım davasının genel şartları önalım (şufa) davası yazısındadır.
- Künye: AYM E.2026/23, K.2026/162, KT 16.7.2026; RG 6.11.2026–33422.
- Esastan iptal: md.734/2’deki «rayiç bedeli» ibaresi (oyçokluğu).
- 6216 md.43/4: aynı fıkranın kalanı + geçici md.1/2 iptal.
- Yürürlük: RG’den dokuz ay sonra → 6.8.2027; yürürlüğü durdurma red.
İçindekiler8 başlık
Kısaca
| Soru | Kısa cevap | Dayanak |
|---|---|---|
| Ne iptal edildi? | Önce «rayiç bedeli»; sonuçta md.734/2’nin tamamı ve geçici md.1/2 | AYM K.2026/162 hüküm |
| Bugün kural geçerli mi? | Evet — 6.8.2027’ye kadar | Anayasa md.153/3; 6216 md.66/3 |
| Yürürlük ne zaman? | 6.11.2026 + 9 ay = 6.8.2027 | Aynı |
| Durdurma var mı? | Hayır; talep reddedildi | K.2026/162 §VIII |
AYM hangi kuralı inceledi?
İnceleme konusu, 24.12.2025 tarihli ve 7571 sayılı Kanun’un 36. maddesiyle değişik TMK md.734/2 ile aynı Kanun’un 37. maddesiyle eklenen geçici md.1/2’dir (AYM K.2026/162). md.734/2’ye göre dava konusu payın rayiç bedeli hâkim tarafından gecikmeksizin belirlenir; önalım hakkı sahibi bu bedeli ve alıcıya düşen tapu giderlerini verilen kesin sürede nemalandırılmak üzere yatırmakla yükümlüdür. Geçici md.1/2, 734 değişikliğinin yürürlükten önce açılmış davalara da uygulanmasını öngörüyordu.
Başvurular itiraz yolu (birden çok asliye hukuk mahkemesi) ve TBMM üyelerinin iptal davasıdır; dosyalar E.2026/23’te birleştirilmiştir (KBB kimlik; K.2026/162).
Esastan ne iptal edildi, ne 43/4 ile düştü?
Mahkeme, md.734/2’nin birinci cümlesindeki «rayiç bedeli» ibaresini Anayasa’nın 5. ve 35. maddelerine aykırı bularak oyçokluğuyla iptal etmiştir (Basri Bağcı, Selahaddin Menteş, Muhterem İnce, Ömer Çınar karşıoy). Çoğunluk gerekçesinde önalımın satış sözleşmesi koşullarının aynen üstlenilmesi esasına dayandığı; rayiç bedelin tarafların kararlaştırdığı satış bedelini ortadan kaldırdığı ve menfaat dengesini bozduğu kabul edilmiştir. Önceki «satış bedeli» ibaresinin AYM E.2023/77, K.2023/190 ile aykırı görülmediği kararda hatırlatılmıştır.
«Rayiç bedeli» iptali nedeniyle uygulanma imkânı kalmayan kurallar, 6216 sayılı Kanun md.43/4 kapsamında ayrıca iptal edilmiştir:
- Aynı cümledeki «gecikmeksizin»,
- İkinci cümledeki «kesin süre»,
- md.734/2’nin kalan kısmı,
- Geçici md.1’in (2) numaralı fıkrası.
Bu dört kalem için bağımsız Anayasa uygunluk denetimi yapılmamıştır (K.2026/162 §§52–56).
Yürürlük neden 6.8.2027?
Anayasa md.153/3 ve 6216 md.66/3 uyarınca Mahkeme, iptalin hemen yürürlüğe girmesi hâlinde doğacak hukuksal boşluğun kamu yararını ihlal edeceğini değerlendirerek iptal hükümlerinin Resmî Gazete’de yayımlanmasından başlayarak dokuz ay sonra yürürlüğe girmesine karar vermiştir (K.2026/162 §VII). RG tarihi 6.11.2026 olduğundan hesap 6.8.2027’dir.
Aynı kararda yürürlüğün durdurulması talepleri, iptal hükümleri ertelendiği için reddedilmiştir (16.7.2026, oybirliği; §VIII). Bu nedenle 6.8.2027’ye kadar 7571 ile değişik md.734/2 ve geçici md.1/2 uygulanmaya devam eder.
Geçici md.1/2 ne anlama geliyordu?
Geçici md.1/2, 734 değişikliğinin yürürlüğe girdiği tarihten önce açılmış davalara da uygulanmasını sağlıyordu. Bu fıkra 43/4 ile iptal edilmiştir; yürürlük yine 6.8.2027’dir. O tarihe kadar derdest davalarda mevcut rayiç bedel kuralı uygulanır. Geçici md.1/1 (733 değişikliklerinin eski satışlara uygulanmaması) bu dosyada iptal konusu değildir.
6.8.2027’den sonra md.734’te ikinci fıkra metni kalmayacaktır. Yasama organının yeni düzenleme yapıp yapmayacağı bu yazının konusu değildir; yalnız boşluk ve erteleme olgusu kaydedilir.
Bu karar önalım hakkını kaldırır mı?
Hayır. Karar, yasal önalım hakkının varlığını (TMK md.732) veya dava ile kullanılmasını (md.734/1) iptal etmez. İnceleme, bedelin nasıl belirleneceği ve geçiş kuralına özgüdür. Cebrî artırma ve 2886 sayılı Kanun satışlarında önalım yasağı (md.733/1) ile süreler (md.733/4) bu kararın hüküm fıkrasında yer almaz.
Sıkça sorulan sorular
Bugün önalım davasında hangi bedel yatırılır?
6.8.2027’ye kadar hâkimin belirlediği rayiç bedel ile alıcıya düşen tapu giderleri (TMK md.734/2; 7571). Kararın yayımlanmış olması, iptalin hemen uygulanması demek değildir.
«İptal edildi» demek kuralın bugünden kalktığı anlamına gelir mi?
Hayır. İptal hükmü RG’den dokuz ay sonra yürürlüğe girer (6.8.2027). Yürürlüğü durdurma reddedilmiştir.
Yalnız «rayiç bedeli» mi iptal?
Esastan yalnız bu ibare; fakat 6216 md.43/4 ile md.734/2’nin tamamı ve geçici md.1/2 de iptal edilmiştir.
Oybirliği mü?
«Rayiç bedeli» iptali oyçokluğuyladır (dört karşıoy). Erteleme ve yürürlüğü durdurma reddi oybirliğidir.
Önalım davası nasıl açılır?
Genel şartlar, süreler ve taraf ilişkisi için önalım (şufa) davası yazısına bakınız; bu sayfa karar ve geçiş takvimine özgüdür.
Kaynaklar
- Anayasa Mahkemesi, E.2026/23, K.2026/162, T.16.7.2026
normkararlarbilgibankasi.anayasa.gov.tr - Resmî Gazete 6.11.2026, sayı 33422 (fihrist; AYM kararı satırı)
resmigazete.gov.tr - 4721 sayılı Türk Medenî Kanunu md.732–735, geçici md.1
mevzuat.gov.tr - 6216 sayılı Kanun md.43/4, md.66/3
mevzuat.gov.tr