Kısaca
Riskli yapı tespitine karşı malikler veya kanuni temsilcileri on beş gün içinde itiraz edebilir. İtirazı, dört öğretim üyesi ile üç kamu görevlisinden oluşan teknik heyet karara bağlar (6306 sayılı Kanun md.3/1). Kanun uyarınca tesis edilen işlemlere karşı tebliğden itibaren otuz gün içinde iptal davası açılabilir (md.6/9).
- İtiraz hakkı maliklere ve kanuni temsilcilere tanınmıştır (md.3/1).
- Tespit, muhtarlıktaki on beş günlük ilanın son günü tebliğ edilmiş sayılır (md.3/2).
- Dava süresi 2577 sayılı Kanun’daki altmış gün değil, otuz gündür (md.6/9).
- 7471 sayılı Kanunla (RG 9.11.2023) itiraz edilebilecek tespitlerin kapsamı, yıktırma süresi ve karar çoğunluğu değişti.
İçindekiler11 başlık
Riskli yapı nedir ve tespiti kim yaptırır?
Kanun riskli yapıyı, riskli alan içinde veya dışında olup ekonomik ömrünü tamamlamış olan ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı ilmî ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapı olarak tanımlar (md.2/1-d).
Tespiti öncelikle malikler veya kanuni temsilcileri, masrafı kendilerine ait olmak üzere Kentsel Dönüşüm Başkanlığınca lisanslandırılmış kurum ve kuruluşlara yaptırır (md.3/1). Başkanlık veya İdare tespiti resen de yapabilir ya da maliklerden süre vererek isteyebilir. Tespit engellenirse mülki idare amirinin yazılı izniyle kolluk kuvveti eşliğinde resen tespit yapılır (md.3/1).
Tespit maliklere nasıl bildirilir?
7471 sayılı Kanunla değişen md.3/2’ye göre bildirim şu adımlarla yapılır:
- Riskli yapı, tespit tarihinden itibaren en geç on iş günü içinde tapu müdürlüğüne bildirilir ve tapu kütüğünün beyanlar hanesine işlenir.
- Tespite ilişkin tutanak yapıya asılır.
- Maliklere e-Devlet Kapısı üzerinden bildirim yapılır.
- Tutanak ilgili muhtarlıkta on beş gün ilan edilir.
- Yapı ayrıca Başkanlığın internet sayfasında on beş gün ilan edilir.
Tespit işlemi, muhtarlıktaki ilanın son günü ayni ve şahsi hak sahiplerine tebliğ edilmiş sayılır (md.3/2).
Riskli yapı tespitine kim, ne zaman itiraz edebilir?
Kanun itiraz hakkını maliklere ve kanuni temsilcilerine tanır; süre on beş gündür (md.3/1). İtirazlar, Başkanlığın talebi üzerine üniversitelerin ilgili meslek disiplininden görevlendirdiği dört öğretim üyesi ile Bakanlıkta veya Başkanlıkta görevli üç kişiden oluşan teknik heyetlerce incelenir ve karara bağlanır.
Uygulamada dikkat: 7471 sayılı Kanundan önceki metinde itiraz yalnız “Bakanlıkça veya İdarece yaptırılan” tespitlere karşı öngörülmüştü. Bu metin, Danıştay 6. Dairesinin E.2020/5348 K.2023/1905 sayılı kararında aynen aktarılmıştır. Yürürlükteki md.3/1 ise “riskli yapı tespitlerine karşı” itirazı düzenler; tespiti kimin yaptırdığına göre bir ayrım yapmaz.
2023 değişikliği neleri değiştirdi?
| Konu | 7471 öncesi metin | Yürürlükteki metin |
|---|---|---|
| İtiraz edilebilecek tespit | Bakanlıkça veya İdarece yaptırılan tespitler | Riskli yapı tespitleri (md.3/1) |
| Bildirim | — | Tutanağın yapıya asılması, e-Devlet, muhtarlıkta 15 gün ilan (md.3/2) |
| Yıktırma için süre | Altmış günden az olmamak üzere | Doksan günden fazla olmamak üzere (md.5/3) |
| Uygulama kararları | Paydaşların en az üçte iki çoğunluğu | Paydaşların salt çoğunluğu (md.6/2) |
| Yetkili birim | Bakanlık | Kentsel Dönüşüm Başkanlığı (md.2/1-f) |
Eski metinler Danıştay 6. Dairesinin E.2020/5348 K.2023/1905 sayılı kararından ve mevzuat.gov.tr metnindeki değişiklik dipnotlarından alınmıştır. 7471 sayılı Kanun 9 Kasım 2023 tarihli ve 32364 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanmıştır. Değişiklikler yayımı tarihinde yürürlüğe girmiş; md.6’ya eklenen on beşinci fıkra (lisanslı kurullar) ise bir yıl sonra, 9.11.2024’te yürürlüğe girmiştir.
Dava açma süresi nedir?
Kanun uyarınca tesis edilen idari işlemlere karşı tebliğ tarihinden itibaren otuz gün içinde 2577 sayılı Kanun’a göre dava açılabilir (md.6/9). 2577 sayılı Kanun’un 7. maddesindeki altmış günlük genel süre bu işlemlere uygulanmaz. Başka idari yaptırımlardaki süre farkı için bkz. idari para cezasına itiraz.
Danıştay 6. Dairesi, 23.02.2023 tarihli E.2020/5348 K.2023/1905 sayılı kararında, riskli yapı kararından 13.12.2018’de noter ihtarnamesiyle haberdar olan kiracının riskli yapı kararına ve dayanak Yönetmelik hükümlerine karşı 27.02.2019’da açtığı davayı süre aşımı nedeniyle reddetmiştir. Daireye göre süre otuz gündür; son gün hafta sonuna denk geldiğinden süre 14.01.2019’da dolmuştur. Uygulama işlemine dayanak düzenleyici işleme karşı da uygulama işleminin dava süresi içinde dava açılması gerekir. Aynı dosyada, davayı ehliyet yönünden reddeden Danıştay 14. Dairesi kararı İdari Dava Daireleri Kurulunca bozulmuştur.
Riskli alan kararına dava açılabilir mi?
Riskli alan kararına karşı Resmî Gazete’de yayımı tarihinden itibaren dava açılabilir. Uygulama işlemleri üzerine riskli alan kararına karşı dava açılamaz (Ek md.1/2-a).
Tespitten sonra süreç nasıl ilerler?
- Maliklere yapıyı yıktırmaları için doksan günden fazla olmamak üzere süre verilir (md.5/3).
- Tahliye ve yıktırma tebligatı da tutanağın asılması, e-Devlet ve muhtarlık ilanı yoluyla yapılır (md.5/5).
- İdarece yapılan yıktırma masrafları maliklerden hisseleri oranında 6183 sayılı Kanun’a göre tahsil edilir (md.5/4).
- Yeniden yapım, payların satışı ve kat karşılığı gibi kararlar, hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğuyla alınır (md.6/2).
Karara katılmayanların arsa payları, Başkanlıkça rayiç değeri tespit ettirilerek bu değerden az olmamak üzere anlaşan diğer paydaşlara açık artırmayla satılır (md.6/2). Paylı mülkiyette payın üçüncü kişiye satışı ise ayrı kurallara bağlıdır; bkz. önalım hakkı davası. Çoğunluk kararından sonra yapılan sözleşmelerin sona ermesi için bkz. kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi.
Pay satışına karşı açılan davada ne incelenir?
Danıştay 4. Dairesi, 23.12.2025 tarihli E.2024/3976 K.2025/6865 sayılı kararında, olay tarihinde aranan üçte iki çoğunluk kararına katılmayan paydaşların payının satışına ilişkin işlemi incelemiştir. Daireye göre azınlıktaki hissedar, açık dengesizlik içeren bir teklifi kabule zorlanamaz ve payı rayiç değerinden düşük bedelle satılamaz. Mahkemenin şunları keşif ve bilirkişi incelemesiyle belirlemesi gerekir:
| İncelenecek konu | Dairenin gerekçesi |
|---|---|
| Teklif edilen paylaşımın adil olup olmadığı | Azınlıktaki paydaş açık dengesizliği kabule zorlanamaz |
| Payın satış tarihindeki rayiç değeri | Satış rayiç değerin altında yapılamaz |
| Satın alan paydaşa davanın ihbarı | Satın alanın menfaati etkilenir |
Karar oy çokluğuyla verilmiştir. Karşı oyda, kat malikleri kararındaki paylaşımın adil olup olmadığının idari yargıda değil adli yargıda incelenebileceği görüşü yer almaktadır.
Örnek (kurgu)
A, beş katlı bir binada bağımsız bölüm malikidir. Binanın riskli yapı olduğuna ilişkin tutanak 3 Mart’ta muhtarlıkta ilana çıkar ve on beş gün asılı kalır. Tespit işlemi ilanın son günü tebliğ edilmiş sayılır (md.3/2). A, tespitin teknik dayanağına katılmıyorsa on beş günlük süre içinde itiraz eder; teknik heyet itirazı karara bağlar. A, Kanun uyarınca tesis edilen bir işleme karşı dava açacaksa, işlemin tebliğinden itibaren otuz günü esas alır (md.6/9).
Sıkça sorulan sorular
Kiracı riskli yapı tespitine itiraz edebilir mi?
Kanun itiraz hakkını maliklere ve kanuni temsilcilerine tanır (md.3/1). Kiracının açtığı bir davada Danıştay 6. Dairesi esasa girmeden davayı süre aşımından reddetmiştir (E.2020/5348 K.2023/1905).
İtiraz süresi ne zaman başlar?
Kanun itirazın başlangıcını ayrıca göstermez. Tespit işlemi, muhtarlıktaki on beş günlük ilanın son günü tebliğ edilmiş sayılır (md.3/2).
Teknik heyette kimler yer alır?
Üniversitelerce görevlendirilen dört öğretim üyesi ile Bakanlıkta veya Başkanlıkta görevli üç kişi (md.3/1).
Riskli yapıya karşı dava süresi altmış gün mü?
Hayır. 6306 sayılı Kanun uyarınca tesis edilen işlemlerde süre tebliğden itibaren otuz gündür (md.6/9).
Yıkım için ne kadar süre verilir?
Maliklere doksan günden fazla olmamak üzere süre verilir (md.5/3).
Uygulama kararları için hangi çoğunluk gerekir?
7471 sayılı Kanundan beri hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu (md.6/2).
Kaynaklar
- 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun md.2, 3, 5, 6, ek md.1
mevzuat.gov.tr - 7471 sayılı Kanun, RG 9.11.2023, sayı 32364
resmigazete.gov.tr - 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu md.7, 8
mevzuat.gov.tr - Danıştay 6. D., E. 2020/5348, K. 2023/1905, T. 23.02.2023
- Danıştay 4. D., E. 2024/3976, K. 2025/6865, T. 23.12.2025