Kısaca
Ruhsatsız veya ruhsata aykırı yapıda idare inşaatı mühürleyip durdurur; yapı sahibi bir ay içinde aykırılığı gidermezse ruhsat iptal edilir ve encümen kararıyla yapı yıktırılır (3194 sayılı İmar Kanunu md.32). Aynı aykırılık için md.42’ye göre idari para cezası da verilir. Her iki karar idari işlemdir ve iptal davasına konu olabilir.
- Tespitten sonra yapı mühürlenir ve inşaat derhal durdurulur (md.32/1).
- Yapı sahibinin aykırılığı gidermek için bir ayı vardır (md.32/3).
- Aykırılık giderilmezse ruhsat iptal edilir, encümen veya il idare kurulu kararıyla yapı yıktırılır (md.32/5).
- Para cezası, tespitten itibaren on iş günü içinde encümence verilir (md.42/1).
- İdare mahkemesinde dava süresi 60 gündür; dava açmak işlemi kendiliğinden durdurmaz (2577 md.7, 27).
İçindekiler10 başlık
Ruhsatsız yapıda süreç nasıl başlar?
Ruhsat alınmadan yapıya başlandığı veya ruhsat ve eklerine aykırı yapı yapıldığı; ilgili idarece tespit edildiğinde, fenni mesulce ihbar edildiğinde veya herhangi bir şekilde öğrenildiğinde, belediye veya valilik o andaki inşaat durumunu tespit eder. Yapı mühürlenerek inşaat derhal durdurulur (md.32/1).
2020’de eklenen cümlelere göre yapının imar mevzuatına aykırı olduğu bilgisi, tapu kaydının beyanlar hanesine işlenmek üzere en geç yedi gün içinde tapu dairesine yazılı bildirilir. Aykırılığın giderildiği bildirilmeden bu kayıt kaldırılamaz (md.32/1). Bu nedenle aykırılık, taşınmazın satışında alıcının da göreceği bir kayda dönüşür.
Durdurma, yapı tatil zaptının yapı yerine asılmasıyla yapı sahibine tebliğ edilmiş sayılır; bir nüshası muhtara bırakılır, bir nüshası Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğüne gönderilir (md.32/2).
Yıkım kararına giden adımlar nelerdir?
- Tespit ve mühür: İnşaat durumu tespit edilir, yapı mühürlenir (md.32/1).
- Tebliğ: Yapı tatil zaptı yapıya asılır (md.32/2).
- Bir aylık süre: Yapı sahibi yapıyı ruhsata uygun hale getirir veya ruhsat alır ve mührün kaldırılmasını ister (md.32/3).
- İnceleme: Aykırılık giderilmiş ve yapı ruhsata uygunsa mühür kaldırılır, inşaata izin verilir (md.32/4).
- Yıkım: Aksi halde ruhsat iptal edilir, yapı encümen veya il idare kurulu kararından sonra belediye veya valilikçe yıktırılır; masraf yapı sahibinden alınır (md.32/5).
İdare, yapının ruhsata bağlanamayacağını veya aykırılıkların giderilemeyeceğini tespit ederse, bir aylık süre beklenmeden ruhsat iptal edilir ve yıkım hükümleri uygulanır (md.32, 2018’de eklenen fıkra). Bir aylık sürede gerekli işlem yapılmamasına rağmen iki ay içinde yıkım kararı alınmayan veya karar alındığı halde altı ay içinde yıkılmayan yapıları Bakanlık yıkabilir veya yıktırabilir (md.32/5).
Uygulamada dikkat: Bir aylık süre yapı tatil zaptının yapıya asıldığı tarihten işler. Bu süre içinde ruhsat başvurusu veya proje tadilatı yapılmadıysa, sonradan açılan davada idarenin “süresinde aykırılık giderilmedi” tespiti çoğu zaman kararın dayanağı olur.
İmar para cezası nasıl belirlenir?
Para cezası md.42’de düzenlenir ve aykırılığın tespitinden itibaren on iş günü içinde ilgili idare encümenince, üstlenilen her sorumluluk için ayrı ayrı verilir (md.42/1). Ceza yalnız yapı sahibine değil; yapı müteahhidine ve aykırılığı altı iş günü içinde idareye bildirmeyen fenni mesullere de uygulanır (md.42/2).
Kanun cezayı şu ölçütlere bağlar:
| Bileşen | İçerik | Dayanak |
|---|---|---|
| Temel ceza | Yapı sınıfı ve grubuna göre aykırılığın her metrekaresi için birim tutar | md.42/2-a |
| Alan hesabı yapılamayan aykırılık | Bakanlık birim fiyatına göre belirlenen bedelin % 20’si | md.42/2-b |
| Artırımlar | Ruhsatsızlık, hisseli parsel, kamu alanı, can ve mal emniyeti gibi hallerde temel cezaya oranlı ekleme | md.42/2-c |
| Emlak vergisi değeri | Aykırı alan ile arsanın asgari metrekare birim değerinin çarpımı kadar ek ceza | md.42/2-ç |
Metrekare tutarları her yıl VUK mükerrer md.298’e göre yeniden değerleme oranında artırılarak uygulanır (md.42/2-a). Bu yüzden kanundaki rakamlar güncel tutarı göstermez; ceza kararındaki hesap tablosu ayrıca kontrol edilmelidir. Emlak vergisi değerine dayanan ek ceza, tebliğden itibaren bir ay içinde aykırılık giderilip yapı mevzuata uygun hale getirilirse tahsil edilmez (md.42/2-ç).
Yıkım ve para cezasına karşı dava nerede açılır?
Yıkım kararı da para cezası da encümenin veya il idare kurulunun verdiği idari işlemlerdir ve iptal davasına konu olabilir. Para cezasında başvuru yolu için aşağıdaki Kabahatler Kanunu bölümüne bakınız. Danıştay ve idare mahkemelerinde dava açma süresi, özel kanunda ayrı süre gösterilmeyen hallerde 60 gündür ve yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden başlar (2577 md.7/1-2).
İki karar ayrı işlemler olduğundan her biri için süre ayrı hesaplanır. Aynı aykırılığa dayanıyorlarsa birlikte dava konusu edilmeleri, çelişen kararların önüne geçer.
Kabahatler Kanunu burada nasıl uygulanır?
5326 sayılı Kabahatler Kanunu md.3’e göre Kanun’un idari yaptırım kararlarına karşı kanun yoluna ilişkin hükümleri, diğer kanunlarda aksine hüküm bulunmaması halinde uygulanır; diğer genel hükümleri ise idari para cezası gerektiren bütün fiillere uygulanır. İmar para cezası genel ilkeler bakımından Kabahatler Kanunu’na tabidir. Kanun yolu bakımından ise encümen kararıyla verilen imar para cezalarına karşı uygulamada genellikle idare mahkemesinde iptal davası açılmaktadır; ancak başvuru yolu cezanın dayanağına göre değişebileceğinden, karardaki kanun yolu bildirimi ve süreler ayrıca kontrol edilmelidir. Sulh ceza hâkimliğine başvuru yolu için idari para cezasına itiraz yazısına bakılabilir.
Dava açmak yıkımı durdurur mu?
Hayır. Danıştay veya idare mahkemelerinde dava açılması, dava edilen işlemin yürütülmesini durdurmaz (2577 md.27/1). Mahkeme, işlemin uygulanması halinde telafisi güç veya imkânsız zarar doğacak olması ve işlemin açıkça hukuka aykırı olması şartları birlikte gerçekleşirse yürütmenin durdurulmasına karar verebilir (md.27/2). Yıkım, uygulanmakla etkisi tükenen bir işlem olduğundan, yürütmenin durdurulması talebinin dava dilekçesinde açıkça yazılması önem taşır.
Riskli yapı ve müteahhit sorumluluğu ile ilişkisi
Yapı imara aykırı değil, depreme dayanıksız olduğu için yıkılacaksa süreç 6306 sayılı Kanun’a göre yürür; bunun için riskli yapı tespitine itiraz yazısına bakılabilir. Kat karşılığı inşaatta aykırılık müteahhitten kaynaklanıyorsa, md.42 ceza ile birlikte müteahhidin yetki belgesinin iptalini de öngörür; arsa sahibinin sözleşmeye dayanan hakları için kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi yazısı ilgilidir.
Örnek (kurgu)
Örnek: Bir kişinin ruhsatlı evinin çatı katına ruhsatsız bir oda eklediğini varsayalım. Belediye durumu tespit eder, yapıyı mühürler ve yapı tatil zaptını kapıya asar. Malik bir ay içinde proje tadilatı başvurusu yapmaz. Encümen hem aykırı bölümün yıkılmasına hem para cezasına karar verir. Malik, kararların tebliğinden itibaren 60 gün içinde idare mahkemesinde iptal davası açar ve yürütmenin durdurulmasını ister; ayrıca ceza tablosundaki alan hesabının yalnız aykırılıktan etkilenen alanı kapsayıp kapsamadığını tartışır (md.42/2-c son paragraf).
Sıkça sorulan sorular
Yıkım kararına itiraz süresi ne kadardır?
İdare mahkemesinde iptal davası açma süresi, yazılı bildirimi izleyen günden itibaren 60 gündür (2577 md.7).
Yapı mühürlendikten sonra ne kadar sürem var?
Yapı tatil zaptının tebliğinden itibaren en çok bir ay içinde yapıyı ruhsata uygun hale getirip mührün kaldırılmasını isteyebilirsiniz (md.32/3).
İmar para cezası kime verilir?
Yapı sahibine, yapı müteahhidine ve aykırılığı altı iş günü içinde bildirmeyen fenni mesullere, her sorumluluk için ayrı ayrı (md.42/2).
Dava açınca yıkım durur mu?
Kendiliğinden durmaz; mahkemenin yürütmenin durdurulması kararı vermesi gerekir (2577 md.27).
Aykırılığı giderirsem ceza düşer mi?
Emlak vergisi değerine dayanan ek ceza, tebliğden itibaren bir ay içinde aykırılık giderilirse tahsil edilmez (md.42/2-ç). Diğer kalemler için kanunda böyle bir hüküm yoktur.
Kaynaklar
- 3194 sayılı İmar Kanunu md.32, 42
mevzuat.gov.tr - 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu md.7, 27
mevzuat.gov.tr - 5326 sayılı Kabahatler Kanunu md.3
mevzuat.gov.tr