Kısaca
Kiraya veren, kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ya da işyeri olarak kullanma zorunluluğu varsa kira sözleşmesini dava yoluyla sona erdirebilir (TBK md.350/1). Dava, kural olarak sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açılır. Dava öncesinde arabulucuya başvurmak dava şartıdır.
- İhtiyaç sahibi: kiraya veren, eşi, altsoyu, üstsoyu, bakmakla yükümlü olduğu kişiler (md.350/1).
- Süre: belirli süreli sözleşmede sürenin sonundan itibaren bir ay (md.350).
- Süre içinde yazılı bildirimle dava süresi bir kira yılı uzar (md.353).
- Kiralananı sonradan edinen yeni malikin ayrı bir yolu vardır (md.351).
- Tahliyeden sonra üç yıl eski kiracıdan başkasına kiralama yasağı ve tazminat (md.355).
İçindekiler10 başlık
Kimin ihtiyacı için dava açılabilir?
TBK md.350/1 bentte sayılan kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle “kullanma zorunluluğu” arar: kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu (çocuk, torun), üstsoyu (anne, baba) ve kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler. Kanun “zorunluluk” kelimesini kullandığından, ihtiyacın gerçek olup olmadığı ve kiralananın bu ihtiyaca uygunluğu davada ispat edilmesi gereken konular arasında yer alır. Hangi olguların yeterli sayılacağı somut olaya göre değişebilir.
Aynı maddenin ikinci bendi ayrı bir sebeptir: kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarım, genişletme ya da değiştirme gerekli ve bu işler sırasında kullanım imkânsızsa da dava açılabilir (md.350/2). Bu yazı yalnız ihtiyaç sebebini ele alır.
Dava hangi sürede açılır?
Süre, sözleşmenin türüne göre başlar (md.350):
- Belirli süreli sözleşmelerde: sürenin sonundan başlayarak bir ay içinde.
- Belirsiz süreli sözleşmelerde: kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirim sürelerine uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde.
Kiraya veren, en geç dava açma süresi içinde dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirirse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır (md.353). Bu bildirim, ihtiyacın sözleşme bitimine çok yakın doğduğu durumlarda zaman kazandırabilir.
Uygulamada dikkat: Bir aylık süre kısa ve hak kaybına yol açabilecek bir süredir. Arabuluculuk bürosuna başvurudan son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar hak düşürücü süre işlemez (6325 sayılı Kanun md.18/A/15); yine de başvuru tarihinin süre içinde kalması gerekir.
Arabulucuya başvurmak zorunlu mu?
Evet. 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu md.18/B/1-a’ya göre, ilamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin hükümler hariç, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır. İhtiyaç nedeniyle tahliye bir dava yolu olduğundan bu kapsama girer.
İzlenecek sıra:
- Sözleşmenin belirli mi belirsiz süreli mi olduğunu ve bitiş tarihini belirleyin.
- Gerekirse süre içinde kiracıya dava açılacağını yazılı bildirin (md.353).
- İhtiyacı gösteren belgeleri toplayın.
- Bir aylık süre içinde arabuluculuk bürosuna başvurun (6325 md.18/B).
- Anlaşma olmazsa son tutanaktan sonra kalan süre içinde dava açın.
İhtiyaç hangi belgelerle gösterilebilir?
Kanun belirli bir belge listesi vermez; md.350/1 yalnız kullanma zorunluluğunu arar. Somut olaya göre şu belgeler ihtiyacı gösterebilir:
- ihtiyaç sahibinin oturduğu evin kira sözleşmesi veya tahliye bildirimi;
- yeni iş yeri, atama ya da okul kaydı belgeleri;
- evlilik, aile nüfusunun artması veya sağlık durumu gibi değişiklikleri gösteren kayıtlar;
- işyeri ihtiyacında, kurulacak işe ilişkin vergi, ruhsat veya sözleşme hazırlıkları.
Belgelerin dava tarihindeki durumu yansıtması ve ihtiyacın kiralananla bağlantısını açıklaması önemlidir. Hangi delilin yeterli görüleceği mahkemenin somut değerlendirmesine bağlıdır.
Kiralananı yeni satın alan malik ne yapabilir?
Kiralananı sonradan edinen kişi de kendisi veya md.351’de sayılan yakınları için kullanma zorunluluğu varsa iki yoldan birini seçebilir (md.351):
- edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı bildirmek koşuluyla, sözleşmeyi altı ay sonra açacağı davayla sona erdirmek;
- ya da sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde dava açmak.
Tahliyeden sonra kiraya verenin yükümlülüğü nedir?
Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz (md.355/1). Buna aykırı davranırsa eski kiracısına, son kira yılında ödenmiş bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat öder (md.355/3). Dava yoluyla sona erdirmeye ilişkin hükümler kiracı aleyhine değiştirilemez (md.354).
İhtiyaç davası diğer kira yollarından nasıl ayrılır?
| Yol | Sebep | Süre | Dayanak | Ayrıntı |
|---|---|---|---|---|
| İhtiyaç nedeniyle tahliye | Kiraya verenin veya yakınının kullanma zorunluluğu | Süre sonundan itibaren 1 ay (md.353 ile uzayabilir) | TBK md.350/1 | Bu yazı |
| Tahliye taahhüdü | Kiracının yazılı boşaltma taahhüdü | taahhüt edilen boşaltma tarihinden itibaren 1 ay (TBK md.352/1) | TBK md.352/1 | tahliye taahhütnamesi |
| Kira tespit davası | Bedelin belirlenmesi, tahliye değil | — | TBK md.344 | kira tespit davası |
Sözleşme el değiştiriyorsa, yani kiracı değişiyorsa, konu kira sözleşmesinin devri yazısında ele alınmıştır. Tahliye sonrası güvence bedelinin iadesi için kira depozitosu iadesi yazısına bakılabilir.
Örnek (kurgu)
Örnek: Bir kiraya verenin, belirli süreli kira sözleşmesi 1 Eylül’de bitecek dairesinde, üniversiteye başlayacak çocuğunun oturmasını istediğini varsayalım. Kiraya veren 1 Eylül’den itibaren bir ay içinde arabuluculuk bürosuna başvurur. Anlaşma sağlanamaz; son tutanaktan sonra kalan süre içinde md.350/1’e dayanarak dava açar ve çocuğun bu daireye gerçekten ihtiyaç duyduğunu belgelerle gösterir. Tahliye gerçekleşirse kiraya veren üç yıl boyunca daireyi haklı sebep olmadan başkasına kiralayamaz (md.355).
Sıkça sorulan sorular
Ev sahibi kardeşi için ihtiyaç davası açabilir mi?
md.350/1 eş, altsoy, üstsoy ve kanun gereği bakmakla yükümlü olunan kişileri sayar; kardeşin bu kapsama girip girmediği bakım yükümlülüğünün bulunup bulunmadığına bağlıdır.
Dava süresini kaçırırsam ne olur?
md.350’deki bir aylık süre geçerse o dönem için dava açılamaz; süre içinde yazılı bildirim yapılmışsa süre bir kira yılı uzar (md.353).
Arabulucuya gitmeden dava açabilir miyim?
Hayır; kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda arabuluculuk dava şartıdır (6325 md.18/B/1-a).
Evi yeni aldım, kiracıyı hemen çıkarabilir miyim?
Edinmeden itibaren bir ay içinde yazılı bildirim yapıp altı ay sonra dava açabilir veya sözleşme bitiminden itibaren bir ay içinde dava açabilirsiniz (md.351).
Tahliyeden sonra evi başkasına kiralarsam ne olur?
Haklı sebep olmaksızın üç yıl içinde başkasına kiralanırsa en az bir yıllık kira bedeli kadar tazminat ödenir (md.355).
Kaynaklar
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu md.350-355
mevzuat.gov.tr - 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu md.18/A, 18/B
mevzuat.gov.tr