Kira tespit davası her zaman açılabilir (TBK md.345/1). Belirlenen bedelin yeni dönemin başından itibaren bağlaması için dava yeni dönemden en geç otuz gün önce açılmalı ya da bu süre içinde yazılı bildirim yapılmalıdır. Sözleşmede artış şartı varsa dava yeni dönem sonuna kadar açılabilir.
- Davaya sulh hukuk mahkemesi bakar (HMK md.4/1-a).
- Dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır (6325 md.18/B).
- İlk beş yılda artış TÜFE on iki aylık ortalama değişim oranı ile sınırlıdır (TBK md.344/1-2).
- Beş yıldan sonra hâkim emsal kira bedellerini de gözeterek hakkaniyete göre belirler (TBK md.344/3).
Kira tespit davası nedir?
Kira tespit davası, yenilenen kira döneminde uygulanacak kira bedelinin mahkemece belirlenmesi davasıdır. Kanun bu davayı “kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava” olarak adlandırır (TBK md.345). Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, bu davaların nitelik olarak tespit davası olduğunu ve davacının bu davayı açmakta her zaman hukuki yararı bulunduğunu belirten bölge adliye görüşünü aktarmıştır (E.2026/2389 K.2026/3804).
Dava, kira ilişkisi sürerken açılır. Kiralananın boşaltılması bu davanın konusu değildir; tahliye için ayrı yollar vardır. Tahliye taahhüdüne dayalı yol için tahliye taahhütnamesi geçerliliği yazısına bakılabilir.
Kira tespit davası hangi mahkemede açılır?
Sulh hukuk mahkemeleri, dava konusunun değerine bakılmaksızın kira ilişkisinden doğan tüm uyuşmazlıklara bakar (HMK md.4/1-a). Kira bedelinin belirlenmesi de bu kapsamdadır.
Dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır. 6325 sayılı Kanun md.18/B, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıkları bu kapsamda sayar. Yalnızca ilamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin hükümler bu kuralın dışındadır. Arabuluculukta anlaşma sağlanırsa anlaşma belgesine icra edilebilirlik şerhi, taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinden alınır (md.18/B-3).
| Aşama | Nerede | Dayanak |
|---|---|---|
| Arabuluculuk başvurusu | Arabuluculuk bürosu | 6325 md.18/B-1 |
| Anlaşma belgesine şerh | Taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk | 6325 md.18/B-3 |
| Anlaşma olmazsa dava | Sulh hukuk mahkemesi | HMK md.4/1-a |
| Dava harcı | Harçlar Kanunu tarifesine göre | Tarifeyle belirlenir |
Kira tespit davası ne zaman açılır?
Kanun davayı bir süreye bağlamaz: dava her zaman açılabilir (TBK md.345/1). Süre, davanın kabul edilebilirliğini değil, belirlenen bedelin hangi tarihten itibaren kiracıyı bağlayacağını etkiler.
TBK md.345/2-3’e göre üç durum vardır:
| Durum | Belirlenen bedel ne zamandan bağlar? |
|---|---|
| Dava yeni dönemden en geç 30 gün önce açıldı | Yeni dönemin başlangıcından |
| 30 gün içinde kiracıya yazılı artış bildirimi yapıldı, dava yeni dönem sonuna kadar açıldı | Yeni dönemin başlangıcından |
| Sözleşmede yeni dönemde artış yapılacağına ilişkin hüküm var, dava yeni dönem sonuna kadar açıldı | Yeni dönemin başlangıcından |
Bu koşulların hiçbiri yoksa dava yine açılabilir. Ancak belirlenen bedel, içinde bulunulan dönem için değil, izleyen dönem için uygulanır. Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin aktardığı bölge adliye görüşüne göre süre sonrasında açılan davalar reddedilmez; davacıya sonraki dönem için talebi olup olmadığı sorulur (E.2026/2389 K.2026/3804).
Örnek (kurgu): Kira dönemi her yıl 1 Eylül’de yenilenen bir konutta kiraya veren, 25 Temmuz’da dava açar. Dava yeni dönemden otuz günden fazla önce açıldığı için mahkemenin belirleyeceği bedel 1 Eylül’den itibaren kiracıyı bağlar. Aynı dava 20 Ağustos’ta açılsaydı ve sözleşmede artış şartı ile 30 gün içinde yapılmış yazılı bildirim bulunmasaydı, bedel bir sonraki 1 Eylül’den itibaren uygulanırdı.
Kira bedeli hangi ölçüye göre belirlenir?
Ölçü, kira ilişkisinin süresine göre değişir (TBK md.344):
| Dönem | Ölçü | Dayanak |
|---|---|---|
| İlk beş yıl, taraflar anlaşmış | Anlaşma, bir önceki kira yılındaki TÜFE on iki aylık ortalama değişim oranını geçemez | md.344/1 |
| İlk beş yıl, anlaşma yok | Hâkim, aynı oranı geçmemek üzere kiralananın durumuna göre hakkaniyetle belirler | md.344/2 |
| Beş yıldan uzun veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşme | Hâkim TÜFE oranını, kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini gözetir | md.344/3 |
| Bu şekilde belirlenen bedelden sonraki yıllar | Önceki fıkralardaki ilkelere göre değiştirilir | md.344/3 son cümle |
Beş yıllık dönemde mahkeme bilirkişi incelemesiyle emsal araştırması yapar. Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin E.2025/5403 K.2026/2430 sayılı kararında süreç şöyle işlemiştir:
| Aşama | Karar |
|---|---|
| İlk derece (Bakırköy 6. Sulh Hukuk) | Bilirkişi rayiç bedeli belirledi; kiracının eski kiracı olması nedeniyle takdiren %10 hakkaniyet indirimi yapıldı, dava kısmen kabul edildi |
| İstinaf (İstanbul BAM 35. HD E.2022/1975 K.2025/1996; Yargıtay 3. HD kararında aktarıldığı üzere) | Keşif ve emsallerle yapılan tespit yerinde görüldü, istinaf başvurusu esastan reddedildi |
| Yargıtay 3. HD | Dönemin md.344/3 kapsamında hak ve nesafet dönemi olduğu, indirimde isabetsizlik bulunmadığı belirtilerek onandı; oybirliği |
İndirim oranı bu dosyada ilk derece mahkemesinin takdiridir; Kanun sabit bir oran öngörmez.
Kira yabancı para ile belirlenmişse ne olur?
Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz (TBK md.344/4). 1567 sayılı Kanun hükümleri ve TBK md.138’deki aşırı ifa güçlüğü hükmü saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra yabancı paranın değerindeki değişiklikler de gözetilerek md.344/3 uygulanır.
Kiracı dava sürerken taşınırsa ne olur?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmenin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunarak sözleşmenin uzamasını önleyebilir (TBK md.347). Yeni dönem başlamadan kiralanan boşaltılırsa tespit davası konusuz kalır.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2026/2389 K.2026/3804 T.15.06.2026 kararı, bölge adliye mahkemeleri arasındaki uyuşmazlığı gidermiştir. Daireye göre dava tespit istenen dönemden önce açılmış ve kiracı yeni dönem başlamadan taşınmışsa kiracı davanın açılmasına sebebiyet vermiş sayılmaz. Yargılama giderleri kiraya veren üzerinde bırakılır. Karar oybirliğiyle verilmiştir.
| Bölge adliye görüşü | Sonuç |
|---|---|
| İstanbul BAM 35. HD | Giderler kiracıya yüklenmeli |
| Bursa, Antalya ve Sakarya BAM daireleri | Giderler kiraya verende kalmalı |
| Yargıtay 3. HD (uyuşmazlığın giderilmesi) | İkinci görüş benimsendi |
Kiraya veren ölmüş ve davayı mirasçılar açacaksa sıfatlarını gösteren belge için mirasçılık belgesi nasıl alınır yazısına bakılabilir.
Uygulamada dikkat: Yeni dönem başlangıç tarihi sözleşmeden kontrol edilmeli ve otuz günlük süre buna göre hesaplanmalıdır. Sözleşmedeki artış hükmü TBK md.345/3 bakımından ayrıca değerlendirilmelidir. Arabuluculuk başvurusu yapılmadan açılan dava, dava şartı yokluğu riskini taşır (6325 md.18/B).
Kira farkı ödenmezse ne yapılabilir?
Rehinle temin edilmemiş ve vadesi gelmiş bir para alacağı için alacaklı, şartları varsa geçici bir koruma olarak ihtiyati haciz isteyebilir (İİK md.257). Ödenmeyen kira farkı bu nitelikteyse bu yol değerlendirilebilir.
Sıkça sorulan sorular
Kira tespit davası ne zaman açılmalı?
Dava her zaman açılabilir. Bedelin yeni dönemin başından bağlaması için dava yeni dönemden en geç otuz gün önce açılmalı veya bu süre içinde yazılı bildirim yapılıp dava yeni dönem sonuna kadar açılmalıdır (TBK md.345/2).
Kira tespit davası için arabuluculuk zorunlu mu?
Evet. Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda arabulucuya başvurmak dava şartıdır (6325 md.18/B).
Beş yıl dolmadan emsal kiraya göre artış istenebilir mi?
İlk beş yılda belirlenecek bedel, bir önceki kira yılındaki TÜFE on iki aylık ortalama değişim oranını geçemez (TBK md.344/1-2). Emsal bedeller beş yıldan sonra gözetilir (md.344/3).
Kiracı dava sırasında taşınırsa masrafları kim öder?
Yargıtay 3. HD’ye göre dava tespit istenen dönemden önce açılmış ve kiracı yeni dönem başlamadan taşınmışsa giderler kiraya verende kalır (E.2026/2389 K.2026/3804).
Kira tespit davası hangi mahkemede görülür?
Sulh hukuk mahkemesinde görülür (HMK md.4/1-a). Harç tarifeyle belirlenir.
Kaynaklar
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu md.138, 344, 345, 347
mevzuat.gov.tr - 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu md.4
mevzuat.gov.tr - 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu md.18/B
mevzuat.gov.tr - 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu md.257
mevzuat.gov.tr - Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2026/2389 K.2026/3804 T.15.06.2026
mevzuat.adalet.gov.tr - Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2025/5403 K.2026/2430 T.22.04.2026
mevzuat.adalet.gov.tr