Konut ve çatılı işyeri kiralarında depozito üç aylık kira bedelini aşamaz (TBK md.342). Para güvence olarak kararlaştırılmışsa vadeli bir hesaba yatırılır. Kiraya veren, sözleşme bitiminden sonraki üç ay içinde dava veya takip açtığını bankaya bildirmezse banka kiracının istemiyle depozitoyu geri verir.
- Üst sınır üç aylık kira bedelidir (md.342/1).
- Para vadeli tasarruf hesabına, kıymetli evrak bankaya yatırılır (md.342/2).
- Kiracı, sözleşmeye uygun kullanımdan doğan eskime ve bozulmalardan sorumlu değildir (md.334).
- Depozito davasından önce arabulucuya başvuru dava şartıdır (6325 s. Kanun md.18/B).
Kira depozitosu nedir?
Kanun depozitoyu “güvence” olarak adlandırır. Sözleşmede kiracıya güvence verme borcu yüklenmişse bu borç konut ve çatılı işyeri kiralarında üç aylık kira bedelini aşamaz (TBK md.342/1). Kanun her kira ilişkisinde depozito borcu doğduğunu söylemez; borç sözleşmeden doğar.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi depozitoyu, kira sözleşmesinin başında kiracının kiraya verene teslim ettiği ve sözleşme sona erdiğinde kiracının kiralanana verdiği zararların teminatını oluşturan değer olarak tanımlamıştır (E.2017/6380 K.2019/2182).
Depozito nasıl verilmelidir?
| Güvence türü | Kanunun öngördüğü yer | Dayanak |
|---|---|---|
| Para | Kiraya verenin onayı olmadan çekilmemek üzere vadeli tasarruf hesabı | md.342/2 |
| Kıymetli evrak | Bir bankaya depo | md.342/2 |
Uygulamada depozito çoğu zaman elden veya kiraya verenin hesabına ödenir. Bu durumda bankanın iade yükümlülüğü işlemez; iade talebi doğrudan kiraya verene yöneltilir. Ödemeyi gösteren dekont veya sözleşme kaydı saklanmalıdır.
Banka depozitoyu hangi hâllerde geri verir?
Banka güvenceyi ancak şu hâllerde geri verebilir (md.342/2-3):
| Hâl | Şart |
|---|---|
| İki tarafın rızası | Kiracı ve kiraya veren birlikte talep eder |
| İcra takibinin kesinleşmesi | Takip kesinleşmiş olmalıdır |
| Kesinleşmiş mahkeme kararı | Karar kesinleşmiş olmalıdır |
| Kiraya verenin bildirim yapmaması | Sözleşmenin sona ermesini izleyen üç ay içinde dava veya takibin bankaya yazılı bildirilmemesi ve kiracının istemi |
Son hâl kiracıya kiraya verenin rızası olmadan başvurma imkânı verir. Banka kendiliğinden ödeme yapmaz; kiracının istemi gerekir.
Örnek (kurgu): Kira sözleşmesi 31 Mart’ta sona erer, kiracı aynı gün anahtarı teslim eder. Kiraya veren 30 Haziran’a kadar bankaya dava açtığını veya takip başlattığını yazılı bildirmezse kiracı bankaya başvurarak vadeli hesaptaki parayı isteyebilir.
Depozitonun iadesi ne zaman istenebilir?
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2017/6380 K.2019/2182 sayılı kararında depozitonun iadesi için kira sözleşmesinin sona ermesi ve tahliyenin gerçekleşmesi gerektiğini belirtmiştir. Aşamalar şöyledir:
| Aşama | Karar |
|---|---|
| İlk derece (Sulh Hukuk) | Kiraya verenin zarar davası reddedildi; kiracının karşı davasındaki depozito talebi zamanaşımı nedeniyle reddedildi, teminat çekinin iadesine karar verildi |
| Yargıtay 3. HD | Asıl dava yönünden de bozma; karşı davada depozito iadesi için sözleşmenin sona ermesi ve tahliye gerektiğinden zamanaşımı definin reddedilip talebin esastan incelenmesi gerektiği; oybirliği |
Tahliye ve anahtar teslimiyle ilgili ayrıntılar için tahliye taahhütnamesi yazısına bakılabilir.
Kiraya veren depozitodan kesinti yapabilir mi?
Kiracı kiralananı teslim aldığı durumda geri vermekle yükümlüdür; ancak sözleşmeye uygun kullanmadan doğan eskime ve bozulmalardan sorumlu değildir (TBK md.334). Kiracının, sözleşmeye aykırı kullanımdan doğan zararlar dışında ayrıca tazminat ödeyeceğini önceden taahhüt ettiği anlaşmalar geçersizdir (md.334).
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2019/637 K.2019/3984 sayılı kararında kiraya verenler tahliye sonrası hasar, kira veya yan gider alacağı ileri sürmüştü. Daire, depozito bedelinin bu alacaklara karşılık olup olmadığının ve başka bir dosyada mahsup edilip edilmediğinin incelenmeden hüküm kurulmasını bozma sebebi saymıştır. İlk derece mahkemesi Asliye Hukuk mahkemesidir; karar oybirliğiyle verilmiştir.
| Kesinti iddiası | Değerlendirme |
|---|---|
| Olağan kullanımdan eskime | Kiracı sorumlu değildir (md.334) |
| Sözleşmeye aykırı kullanımdan zarar | Zararın ispatı gerekir |
| Ödenmemiş kira veya yan gider | Alacağın varlığı ve mahsup durumu incelenir (3. HD E.2019/637) |
Uygulamada dikkat: Teslim sırasında taşınmazın durumunu gösteren fotoğraf ve tutanak, kesinti uyuşmazlığında temel delildir. Teslim alma ve teslim etme tarihleri yazılı olarak belgelenmelidir.
Depozito senetle verildiyse ne istenir?
Güvence para yerine senet olarak verilmiş olabilir. Bu durumda iade talebinin konusu, senedin tahsil edilip edilmediğine göre değişir.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2018/2844 K.2019/8168 sayılı kararında kiraya veren, güvence olarak alınan bonoya dayanarak kiracı hakkında icra takibi başlatmıştı; ancak bedel henüz tahsil edilmemişti ve bu konuda tedbir kararı vardı. İlk derece mahkemesi (Sulh Hukuk) senet bedelinin kiracıya iadesine karar vermişti.
| Aşama | Karar |
|---|---|
| İlk derece (Sulh Hukuk, önceki bozmadan sonra) | Davanın kabulü; tahsil edilmemiş senet bedelinin de iadesine hükmedildi |
| Yargıtay 3. HD | Senet bedeli tahsil edilmediğinden, kiracının senet nedeniyle borçlu olmadığının tespitiyle yetinilmesi gerektiği; bu yönden bozma, oybirliği |
Kısacası tahsil edilmemiş bir senet için para iadesi değil, borçlu olunmadığının tespiti istenir. Senet tahsil edilmişse tahsil edilen tutarın iadesi gündeme gelir. Takip kesinleşirse ücrete uygulanacak sınır için bkz. maaş haczi oranı.
Depozito iadesi için hangi yol izlenir?
Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, ilamsız icra yoluyla tahliye hükümleri hariç, dava açmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır (6325 s. Kanun md.18/B). Depozito iadesi kira ilişkisinden doğduğu için bu kurala tabidir. Anlaşma olmazsa dava açılabilir.
Kiraya verenin kira alacağı için borçlunun mallarına geçici koruma istemesi ise ihtiyati haciz kurallarına tabidir.
Sıkça sorulan sorular
Kira depozitosu en fazla ne kadar olabilir?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında üç aylık kira bedelini aşamaz (TBK md.342/1).
Depozito iadesi ne zaman yapılır?
Yargıtay’a göre kira sözleşmesinin sona ermesi ve tahliye gerekir (3. HD E.2017/6380 K.2019/2182). Bankadaki depozitoda kiraya veren üç ay içinde bildirim yapmazsa kiracı bankadan isteyebilir (md.342).
Ev sahibi eskime için depozitodan kesinti yapabilir mi?
Sözleşmeye uygun kullanımdan doğan eskime ve bozulmalardan kiracı sorumlu değildir (TBK md.334).
Depozito elden verildiyse ne olur?
Bankanın iade yükümlülüğü işlemez; talep kiraya verene yöneltilir. Ödeme belgesi ispat için önemlidir.
Depozito olarak senet verdim, ne isteyebilirim?
Senet tahsil edilmemişse borçlu olmadığınızın tespiti istenir; Yargıtay bu durumda bedelin iadesine hükmedilmesini bozma sebebi saymıştır (3. HD E.2018/2844 K.2019/8168).
Depozito için doğrudan dava açılabilir mi?
Hayır. Önce arabulucuya başvurulmalıdır (6325 s. Kanun md.18/B).
Kaynaklar
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu md.334, 342
mevzuat.gov.tr - 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu md.18/B
mevzuat.gov.tr - Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2017/6380 K.2019/2182 T.18.03.2019
mevzuat.adalet.gov.tr - Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2018/2844 K.2019/8168 T.21.10.2019
mevzuat.adalet.gov.tr - Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2019/637 K.2019/3984 T.30.04.2019
mevzuat.adalet.gov.tr