Kısaca
Kira sözleşmesinin devri, kiracının sözleşmedeki yerini tümüyle başka birine bırakmasıdır ve kiraya verenin yazılı rızasına bağlıdır. İşyeri kiralarında kiraya veren haklı sebep olmadıkça rızadan kaçınamaz. Alt kirada ise kiracı sözleşmede kalır; konut ve çatılı işyerinde bunun için de yazılı rıza gerekir (TBK md.322-323).
- Devirde yeni kiracı sözleşmede eskisinin yerine geçer (TBK md.323/2).
- İşyerinde devreden kiracı, en fazla iki yıl devralanla birlikte sorumludur (TBK md.323/3).
- Alt kiracının aykırı kullanımından asıl kiracı kiraya verene karşı sorumludur (TBK md.322/3).
İçindekiler8 başlık
Alt kira ile kira sözleşmesinin devri arasındaki fark nedir?
İki kurum aynı sonucu doğurmaz. Alt kirada kiracı, kiralananı kendi adına üçüncü kişiye kiralar ve kiraya verenle sözleşmesi sürer. Kullanım hakkının devrinde kiracı, kullanımı başkasına bırakır ama sözleşmenin tarafı kalır (TBK md.322/1). Devirde ise kira ilişkisinin tarafı değişir (TBK md.323).
| Konu | Alt kira / kullanım hakkının devri | Kira ilişkisinin devri |
|---|---|---|
| Sözleşmenin tarafı | Asıl kiracı kalır | Devralan kiracı olur |
| Konut ve çatılı işyerinde rıza | Yazılı rıza şart | Yazılı rıza şart |
| Diğer kiralarda rıza | Zarar verecek değişiklik yoksa gerekmez | Yazılı rıza şart |
| İşyerinde rızadan kaçınma | Düzenlenmemiş | Haklı sebep olmadıkça kaçınılamaz |
| Eski kiracının sorumluluğu | Sürer | Kural olarak sona erer; işyerinde en fazla 2 yıl müteselsil |
| Dayanak | TBK md.322 | TBK md.323 |
Hangi kurumun kurulduğu sözleşmenin adına göre değil içeriğine göre belirlenir. Kiracı kira ödemeye devam edip başkasını oturtuyorsa bu alt kiradır. Kiraya verenle yeni kişi arasında doğrudan ilişki kuruluyorsa devirden söz edilir.
Alt kira için kiraya verenin izni gerekir mi?
Kural, kiracının kiraya verene zarar verecek bir değişikliğe yol açmadan kiralananı tamamen veya kısmen başkasına kiralayabilmesidir (TBK md.322/1). Konut ve çatılı işyeri kiralarında bu kural tersine döner. Kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça kiracı kiralananı başkasına kiralayamaz ve kullanım hakkını devredemez (TBK md.322/2).
Bir odanın öğrenciye kiralanması da kısmi alt kiradır. Kanun bu kiralarda rızanın yazılı olmasını arar; sözlü izin bu şartı karşılamaz. Yazılı rızada kişinin, bölümün ve sürenin gösterilmesi sonradan çıkabilecek uyuşmazlığı daraltır.
Alt kiracı kiralananı kiracıya tanınandan başka biçimde kullanırsa kiracı kiraya verene karşı sorumludur. Kiraya veren, kiracısına karşı sahip olduğu hakları alt kiracıya karşı da kullanabilir (TBK md.322/3).
Kira sözleşmesinin devri hangi şartlarla geçerli olur?
Kiracı, kiraya verenin yazılı rızasını almadıkça kira ilişkisini başkasına devredemez (TBK md.323/1). Devir için şu adımlar izlenebilir:
- Devreden kiracı, devralan ve kiraya veren arasında devir metni hazırlanır.
- Metinde devir tarihi, kiralananın teslim durumu ve depozitonun akıbeti yazılır.
- Kiraya verenin rızası aynı metne veya ayrı bir belgeye yazılı olarak alınır.
- Kira bedelinin hangi tarihten itibaren devralandan isteneceği belirlenir.
Depozitonun devralana geçip geçmediği metinde açıkça yazılmalıdır. Aksi hâlde iade uyuşmazlığı çıkabilir; bkz. kira depozitosu iadesi.
Uygulamada dikkat: Rıza yalnız devreden ile devralan arasında imzalanan bir protokolde anılıyorsa ve kiraya verenin imzası yoksa yazılı rıza şartı karşılanmamış olabilir. Kiraya verenin imzası aranmalıdır. [TBK md.323/1]
İşyerinde kiraya veren devre rıza göstermezse ne olur?
İşyeri kiralarında kiraya veren, haklı sebep olmadıkça devre rıza vermekten kaçınamaz (TBK md.323/1). Kanun haklı sebebi tanımlamaz. Değerlendirme somut olayın koşullarına göre yapılır.
Rızanın verilmesi, devreden kiracıyı tümüyle kurtarmaz. İşyeri kiralarında devreden kiracı, kira sözleşmesinin bitimine kadar ve en fazla iki yıl süreyle devralanla birlikte müteselsilen sorumlu olur (TBK md.323/3). İşyeri dışındaki kiralarda ise devreden kiracı, rızayla devirden sonra kiraya verene karşı borçlarından kurtulur (TBK md.323/2).
Kiracının tacir ya da özel veya kamu hukuku tüzel kişisi olduğu işyeri kiralarında md.323, 1.7.2012’den itibaren sekiz yıl uygulanmamıştı. Bu dönemde sözleşme hükümleri, sözleşmede hüküm yoksa mülga Borçlar Kanunu uygulanıyordu (6217 s. Kanun geçici md.2). Bu süre 1.7.2020’de dolmuştur.
Örnek (kurgu): A, beş yıllık işyeri kirasının üçüncü yılında dükkânı B’ye devreder ve kiraya veren yazılı rıza verir. Sözleşmenin bitimine iki yıl kalmıştır. B kirayı ödemezse kiraya veren, bu iki yıl içinde doğan kira borçları için A’ya da başvurabilir (TBK md.323/3).
Yargıtay devir ve alt kira uyuşmazlıklarını nasıl değerlendirdi?
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, belediyeden ihaleyle kiralanan bir büfede sözleşmenin izinsiz devir hâlinde yıllık kiranın on katı tazminat öngördüğü bir davayı incelemiştir. Kiracının ortağı olduğu şirket adına ruhsat alınmış, kiracı işletmeyi fiilen sürdürmüş ve kirayı kendisi ödemiştir. Daire TBK md.323’ü hatırlatmış, sözleşmedeki anlamda bir devir bulunmadığı sonucunu onamıştır (Yargıtay 3. HD, E. 2024/3415, K. 2025/2813, T. 14.05.2025 — karar metni).
Aynı Daire, bir otel kirasında alt kiracının kiraya verenin yazılı izni olmadan projeye aykırı değişiklikler yapmasını incelemiştir. Alt kiracının hakkının bağımsız olmadığını, asıl kiracının hakkına bağlı olduğunu belirtmiştir. Asıl kira sözleşmesinin feshiyle alt kiranın da sona ereceğini ve değişikliği kimin yaptığının sonuca etkili olmadığını kabul ederek tahliye davasının reddini bozmuştur (Yargıtay 3. HD, E. 2025/3668, K. 2026/2579, T. 29.04.2026 — karar metni).
Her iki karar da oy birliğiyle verilmiştir. İkinci kararda kiraya veren, aykırılığın giderilmesi için 30 gün süre veren bir ihtar da göndermiştir.
Kiracı sözleşmeyi devretmeden erken çıkmak isterse ne olur?
Kiracı devir yerine kiralananı süresinden önce geri verebilir. Bu durumda borçları, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder (TBK md.325/1). Kiracı bu süre dolmadan ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır, kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek bir yeni kiracı bulursa borçları sona erer (TBK md.325/1).
Devir ile erken çıkış arasındaki seçim, bedel ve sorumluluk süresini etkiler. Kira bedeli artışı uyuşmazlıklarında kira tespit davası, tahliye taahhüdü verilmişse tahliye taahhütnamesi ayrıca incelenmelidir. Sözleşmede izinsiz devir için ceza öngörülmüşse cezai şart kuralları uygulanır.
Sıkça sorulan sorular
Kiraya veren sözlü izin verdiyse devir geçerli mi?
Kanun kira ilişkisinin devri için yazılı rıza arar (TBK md.323/1). Sözlü izne dayanan devir uyuşmazlıkta ispat sorunu doğurur.
Evimin bir odasını kiraya verebilir miyim?
Konut kiralarında kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça kiralanan kısmen de başkasına kiralanamaz (TBK md.322/2).
İşyerini devrettikten sonra eski kiracı ne kadar sorumlu kalır?
Sözleşmenin bitimine kadar ve en fazla iki yıl, devralanla birlikte müteselsilen sorumlu kalır (TBK md.323/3).
Asıl kira sona erince alt kiracı ne olur?
Alt kira asıl kira sözleşmesine bağlıdır ve onunla birlikte sona erer (Yargıtay 3. HD, K. 2026/2579).
Devirde depozito kime iade edilir?
Kanunda özel bir hüküm yoktur. Depozitonun akıbeti devir metninde yazılmalıdır.
Kaynaklar
- 6098 s. Türk Borçlar Kanunu md.322, 323, 325
mevzuat.gov.tr - 6217 s. Kanun geçici md.2 (4.7.2012 tarihli 6353 s. Kanun md.53 ile değişik; TBK metninin “işlenemeyen hükümler” bölümünde)
mevzuat.gov.tr - Yargıtay 3. HD, E. 2024/3415, K. 2025/2813, T. 14.05.2025
mevzuat.adalet.gov.tr - Yargıtay 3. HD, E. 2025/3668, K. 2026/2579, T. 29.04.2026
mevzuat.adalet.gov.tr