Aile konutu şerhi, aile konutu olarak kullanılan taşınmazın maliki olmayan eşin, tapu müdürlüğünden tapu kütüğüne işletebildiği bir kayıttır (TMK md.194/3). Şerh, malik eşin konutu diğer eşin açık rızası olmadan devredemeyeceğini ya da üzerindeki hakları sınırlayamayacağını üçüncü kişilere tapudan gösterir. Şerh için mahkeme kararı gerekmez.
- Eşlerden biri, diğer eşin açık rızası olmadan aile konutunu devredemez, kira sözleşmesini feshedemez, konut üzerindeki hakları sınırlayamaz (TMK md.194/1).
- Şerhi malik olmayan eş, doğrudan tapu müdürlüğünden ister (TMK md.194/3).
- Kiralık aile konutunda kiracı olmayan eş, kiraya verene bildirimle sözleşmenin tarafı olabilir (TMK md.194/4).
- Haklı sebep olmadan rıza vermeyen eşe karşı hâkimin müdahalesi istenebilir (TMK md.194/2).
Aile konutu nedir?
Aile konutu, eşlerin evlilik birliği içinde birlikte yaşadığı ve yaşamlarını sürdürdüğü konuttur. Kanun bir tanım maddesi koymaz. Konutun aile konutu sayılması tapu kaydına ya da şerhe değil, fiilen bu amaçla kullanılmasına bağlıdır.
Bu yüzden TMK md.194/1’deki rıza şartı, şerh olmasa da geçerlidir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu da aile konutu şerhinin kurucu değil açıklayıcı nitelikte olduğunu belirtir (HGK, K. 2021/1616). Şerh, korumayı doğuran işlem değil, korumayı herkese gösteren bir kayıttır. Eşlerin mal rejimi de bu kuralı değiştirmez; md.194, evliliğin genel hükümleri arasında yer alır.
Aile konutu şerhi nasıl konulur?
Aile konutu şerhi, malik olmayan eşin tapu müdürlüğüne başvurusuyla konur (TMK md.194/3). Kanun bunun için mahkeme kararı aramaz. Adımlar şöyle izlenir:
- Konutun bulunduğu yerdeki tapu müdürlüğüne başvuru yapılır.
- Başvuran, taşınmazın maliki olmadığını ve konutun aile konutu olarak kullanıldığını gösteren belgeleri sunar (evlilik kaydı ve yerleşim yeri bilgisi gibi).
- Tapu müdürlüğü, şerhi tapu kütüğüne işler.
- Şerhten sonra konutla ilgili devir ve sınırlama işlemlerinde diğer eşin açık rızası tapuda aranır.
Uygulamada dikkat: Başvuruda istenecek belgeler ve başvuru usulü tapu müdürlüğünce belirlenir. Güncel liste Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün (TKGM) resmî sayfasından ve Web Tapu üzerinden kontrol edilmelidir. Bu yazıda harç veya ücret tutarı verilmedi; tarife yıllık değişir. [TMK md.194/3; tkgm.gov.tr]
Eşin rızası olmadan aile konutu satılabilir mi?
Hayır. Eşlerden biri, diğerinin açık rızası olmadıkça aile konutunu devredemez (TMK md.194/1). Aynı yasak, konut üzerindeki hakları sınırlayan işlemler için de geçerlidir. İpotek kurulması ya da intifa hakkı tanınması bu sınırlamaya örnek gösterilebilir.
Kanun rıza için bir şekil öngörmez, ama rızanın “açık” olmasını arar. Hukuk Genel Kurulu’na göre rıza sözlü olarak dahi verilebilir; ancak açık olmalı ve yalnızca belirli bir işlem için verilmelidir. Bu haktan önceden feragat edilemez (HGK, K. 2015/1356).
Tapuda şerh olmasa da sonuç değişmez. Hukuk Genel Kurulu, şerhsiz konuta eşin açık rızası alınmadan kurulan ipotekte işlem tarafı üçüncü kişinin iyi niyetli olup olmamasının önemi bulunmadığını kabul etmiştir. Açık rızanın varlığını ispat yükü de işlemi yapan tarafa aittir (HGK, K. 2021/1616). Ayrıntılar aşağıdaki “Yargıtay ne diyor?” bölümündedir.
Eş rıza vermezse ne olur?
Rızayı sağlayamayan ya da haklı bir sebep olmadan rızası verilmeyen eş, hâkimin müdahalesini isteyebilir (TMK md.194/2). Örneğin malik eş, aile için daha uygun bir konuta taşınmak amacıyla mevcut evi satmak istiyor ve diğer eş haklı bir gerekçe olmadan karşı çıkıyorsa, hâkimden izin istenebilir.
Görevli mahkeme aile mahkemesidir. Aile mahkemeleri, TMK İkinci Kitabından (Üçüncü Kısım hariç) doğan aile hukuku dava ve işlerine bakar (4787 s. Kanun md.4/1). Md.194 bu kitabın evlilik hukuku kısmındadır.
Kiralık aile konutunda eşin hakları nelerdir?
Kiralık aile konutunda kiracı eş, diğer eşin açık rızası olmadan kira sözleşmesini feshedemez (TMK md.194/1; TBK md.349/1). Rıza alınamıyorsa ya da eş haklı sebep olmadan rıza vermiyorsa kiracı, hâkimden karar vermesini isteyebilir (TBK md.349/2).
Sözleşmenin tarafı olmayan eş, kiraya verene yapacağı bir bildirimle sözleşmenin tarafı hâline gelir. Bu bildirimden sonra iki eş, kira borçlarından müteselsilen (birlikte ve her biri tamamından) sorumlu olur (TMK md.194/4).
Bildirimin kiraya veren açısından da sonucu vardır. Kiracı olmayan eş taraf sıfatını kazanmışsa kiraya veren, fesih bildirimini ve ödeme süresi veren fesih ihtarını kiracıya ve eşine ayrı ayrı bildirmek zorundadır (TBK md.349/3). Kira güvencesi ve tahliye konularında tahliye taahhütnamesinin geçerliliği, kira depozitosunun iadesi ve kira tespit davası yazıları da incelenebilir.
| Durum | Kural | Dayanak |
|---|---|---|
| Malik eşin konutu satması | Diğer eşin açık rızası gerekir | TMK md.194/1 |
| Konuta ipotek kurulması, hak sınırlaması | Diğer eşin açık rızası gerekir | TMK md.194/1 |
| Şerh başvurusu | Malik olmayan eş, tapu müdürlüğünden ister | TMK md.194/3 |
| Kiracı eşin kirayı feshetmesi | Diğer eşin açık rızası gerekir | TMK md.194/1; TBK md.349/1 |
| Kiracı olmayan eşin taraf olması | Kiraya verene bildirim; müteselsil sorumluluk | TMK md.194/4 |
| Kiraya verenin fesih bildirimi | Kiracıya ve eşine ayrı ayrı | TBK md.349/3 |
| Haksız rıza reddi | Hâkimin müdahalesi istenir | TMK md.194/2; TBK md.349/2 |
Örnek (kurgu): C, adına kayıtlı dairede eşi D ile yaşamaktadır. D, tapu müdürlüğüne başvurup aile konutu şerhi koydurur. C daha sonra daireyi satmak için tapuya gider. Şerh nedeniyle işlemde D’nin açık rızası aranır. D haklı bir sebep olmadan rıza vermezse C, aile mahkemesinden md.194/2 uyarınca müdahale isteyebilir.
Yargıtay ne diyor?
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, şerhsiz aile konutu üzerine banka lehine kurulan ipotek uyuşmazlıklarında aynı yönde iki karar vermiştir:
- Şerh şart değildir: Md.194’teki sınırlama, tapuya şerh konduğu için değil, konut aile konutu olduğu için vardır. Şerh kurucu değil açıklayıcıdır (HGK, E. 2018/1094, K. 2021/1616, T. 07.12.2021 — karar metni).
- Üçüncü kişinin iyi niyeti sonucu değiştirmez: Şerh bulunmadığı savunması önemini kaybeder. Açık rıza koşulunun ispat külfeti davalıya yüklenmiştir. Basiretli tacir gibi davranması gereken bankanın iyi niyet savunması dinlenmez (HGK, K. 2021/1616).
- Rıza şekle bağlı değil, ama açık ve belirli olmalıdır: İzin sözlü olarak dahi verilebilir. Ancak açık olmalı ve belirli bir işlem için verilmelidir. Sınırlama emredicidir; eşler anlaşarak bunu kaldıramaz (HGK, E. 2013/2306, K. 2015/1356, T. 15.05.2015 — karar metni).
- İpotek de sınırlamadır: İpotek oturma hakkını doğrudan engellemese de aile konutunun elden çıkma tehlikesi nedeniyle diğer eşin açık rızası şarttır. İpoteğin müşterek çocukların kullandığı krediye teminat olması da sonucu değiştirmemiştir (HGK, K. 2015/1356).
2015 tarihli kararda bir kısım üyeler, şerh bulunmadığı için ipotek alacaklısının kötü niyetini davacının kanıtlaması gerektiğini savunmuş, bu görüş Kurul çoğunluğunca benimsenmemiştir. 2021 tarihli karar oy birliğiyle verilmiştir.
Sık yapılan hatalar nelerdir?
- Şerh olmadan koruma olmadığını sanmak: Rıza şartı şerhten bağımsızdır. Şerh, korumanın üçüncü kişilere gösterilmesini sağlar.
- Kiracı eşin tek başına sözleşmeyi bitirmesi: Aile konutunda bu, diğer eşin açık rızasına bağlıdır.
- Bildirim yapmadan taraf olduğunu düşünmek: Kiracı olmayan eş, kiraya verene bildirim yapmadan sözleşmenin tarafı olmaz (TMK md.194/4).
- Rızanın ispatını düşünmemek: Sözlü rıza da geçerlidir, ama açık rızanın ispat yükü işlemi yapan taraftadır (HGK, K. 2021/1616). Belirli işleme ilişkin yazılı rıza, sonradan çıkabilecek ispat tartışmasını azaltır.
Sıkça sorulan sorular
Aile konutu şerhi için eşin izni gerekir mi?
Hayır. Şerhi malik olmayan eş, doğrudan tapu müdürlüğünden isteyebilir (TMK md.194/3). Kanun malik eşin onayını şart koymaz.
Şerh, konutun satışını tamamen engeller mi?
Hayır. Şerh, satışın diğer eşin açık rızasıyla yapılması gerektiğini gösterir. Rıza haksız yere verilmezse hâkimden izin istenebilir (TMK md.194/2).
Şerh boşanmadan sonra da devam eder mi?
Md.194 evlilik birliği için konmuş bir korumadır; evlilik sona erdiğinde bu koruma da ortadan kalkar. Kaydın kaldırılması (terkin) için gereken belgeler tapu müdürlüğünden öğrenilmelidir.
Kira sözleşmesinde adım yok; ev sahibi bana da ihtar göndermek zorunda mı?
Kiraya verene bildirim yapıp sözleşmenin tarafı olduysanız, evet. Bu durumda fesih bildirimi ve ödeme ihtarı size ayrıca gönderilmelidir (TBK md.349/3).
Müstakil ev, bahçe ve eklentiler de aile konutu sayılır mı?
Kanun yalnızca “aile konutu” der ve kapsamı saymaz. Hangi bölümlerin konutla birlikte değerlendirileceği somut olayın kullanım biçimine göre belirlenir.
Kaynaklar
- TMK md.194 (Aile konutu)
mevzuat.gov.tr - TBK md.349 (Aile konutu kira sözleşmesi)
mevzuat.gov.tr - 4787 sayılı Kanun md.4 (Aile mahkemesinin görevi)
mevzuat.gov.tr - Yargıtay HGK, E. 2018/1094, K. 2021/1616, T. 07.12.2021
mevzuat.adalet.gov.tr - Yargıtay HGK, E. 2013/2306, K. 2015/1356, T. 15.05.2015
mevzuat.adalet.gov.tr - Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü
tkgm.gov.tr
(Article ve BreadcrumbList Rank Math tarafından üretiliyor; yalnız FAQPage eklendi.)