İhalenin feshi, icra yoluyla yapılan taşınmaz satışındaki usulsüzlük nedeniyle ihalenin bozulmasının icra mahkemesinden şikâyet yoluyla istenmesidir (İİK md.134). Süre kural olarak ihale tarihinden itibaren yedi gündür. Talep esastan reddedilirse talep eden ihale bedelinin yüzde onuna kadar para cezasına mahkûm edilir.
- Talep edebilecekler kanunda sınırlı olarak sayılmıştır; diğerlerinin talebi dosya üzerinden kesin olarak reddedilir (md.134/2).
- Satış ilanı tebliğ edilmemişse süre öğrenmeden başlar; ancak ilandan itibaren bir yılı geçemez (md.134).
- İcra mahkemesi talepten itibaren yirmi gün içinde duruşma yapar (md.134).
- Alıcı, fesih istense bile ihale bedelini ödemek zorundadır (md.134).
İhalenin feshi nedir?
İcra dairesince taşınmaz kendisine ihale edilen alıcı, o taşınmazın mülkiyetini kazanır (İİK md.134/1). İhalenin feshi, bu sonucun ortadan kaldırılması için icra mahkemesine yapılan bir şikâyettir. Kanun, TBK md.281’deki sebepler de dâhil olmak üzere fesih isteğini düzenler (md.134/2).
İhale kesinleşinceye kadar taşınmazın nasıl korunacağına ve yönetileceğine icra dairesi karar verir. Alıcının talebiyle icra dairesi, taşınmazda kira sözleşmesiyle oturan kişiye kira bedelini, diğer kullanıcılara ise bilirkişiyle tespit edilen aylık kullanım bedelini icra dairesine yatırmasını emreder (md.134/1). Kiracının boşaltma yükümlülüğüne ilişkin bir başka yol tahliye taahhütnamesi yazısında ele alınmıştır.
İhalenin feshini kimler isteyebilir?
Kanun talep edebilecekleri tek tek sayar (md.134/2). Bu kişiler yurt içinde bir adres göstermelidir:
| Talep eden | Ek yükümlülük |
|---|---|
| Satış isteyen alacaklı | Yok |
| Borçlu | Yok |
| Mahcuzun resmî sicilinde kayıtlı ilgililer | Yok |
| Sınırlı ayni hak sahipleri | Yok |
| Pey sürerek ihaleye katılanlar | İhale bedeli üzerinden nispi harç (yarısı peşin) ve ihale bedelinin yüzde beşi oranında teminat |
Bunlar dışındaki kişilerin talebi mahkemece dosya üzerinden ve kesin olarak reddedilir (md.134/2, 24/12/2025 tarihli 7571 sayılı Kanunla eklenen cümle). Harç oranı tarifeyle belirlenir.
Teminat veya harç hiç yatırılmamış ya da eksik yatırılmışsa mahkeme muhtırayla iki haftalık kesin süre verir. Süresinde tamamlanmazsa talep derhâl reddedilir (md.134).
İhalenin feshi süresi ne kadardır?
| Durum | Süre ne zaman başlar? |
|---|---|
| Kural | İhale tarihinden itibaren yedi gün (md.134/2) |
| İhaleye kadarki işlemlerdeki yolsuzluk | İlgililerin en geç ihale günü öğrendiği kabul edilir (md.134/2) |
| Satış ilanı tebliğ edilmemiş | Öğrenme tarihi; ihalenin elektronik satış portalında ilanından itibaren en çok bir yıl |
| Malın esaslı niteliklerindeki hata veya ihalede fesat sonradan öğrenilmiş | Öğrenme tarihi; aynı bir yıllık üst sınır |
Şikâyet görevsiz veya yetkisiz bir mahkemeye yapılırsa mahkeme en geç on gün içinde görevsizlik veya yetkisizlik kararı verir ve dosyayı kendiliğinden görevli veya yetkili icra mahkemesine gönderir. Bu kararlar kesindir (md.134).
Örnek (kurgu): Bir dairenin ihalesi 10 Haziran’da yapılır. Borçlu, satış ilanının usulüne uygun tebliğ edildiğini kabul ediyorsa en geç 17 Haziran’da icra mahkemesine başvurmalıdır. Satış ilanı hiç tebliğ edilmemiş ve borçlu ihaleyi 2 Eylül’de öğrenmişse süre 2 Eylül’den başlar; ancak ihale kararının portalda ilanından itibaren bir yılı aşamaz.
Fesih isteyen neyi ispatlamalıdır?
İhalenin feshini isteyen, yolsuzluk nedeniyle kendi menfaatlerinin zarar gördüğünü ispatlamak zorundadır (md.134). Tapuya tescil için tebligat, şikâyet süresi geçtikten veya şikâyet kesin karara bağlandıktan sonra yapılır.
Yargıtay 12. Hukuk Dairesinin E.2022/12626 K.2023/167 sayılı kararında borçlu; icra emri tebliğinin usulsüz olduğunu, ilanın yerel gazetede yapılmasının katılımı düşürdüğünü ve ihale saatlerine uyulmadığını ileri sürmüştü. Aşamalar şöyledir:
| Aşama | Karar |
|---|---|
| İlk derece (Ankara 3. İcra Hukuk) | Tebliğ, ilan ve ihale saatleri usule uygun bulundu; şikâyet reddedildi, ihale bedelinin %10’u para cezası verildi |
| İstinaf (Ankara BAM 18. HD) | Borçlu, tebliğ usulsüzlüğünü öğrendiği tarihten itibaren yedi gün içinde şikâyet etmediği için bu sebebin artık fesih nedeni yapılamayacağı belirtildi; borçlunun istinafı reddedildi, alıcı lehine vekâlet ücreti eklendi |
| Yargıtay 12. HD | Fesih gerekçeleri ve isteyenin sıfatı gözetilerek talebin ihaleyi uzatmaya yönelik olmadığı; Anayasa md.13’teki ölçülülük ilkesi uyarınca para cezası %5’e indirilerek düzeltilip onandı; oybirliği |
Para cezası ne zaman verilir?
İcra mahkemesi talebi şu üç nedenden biriyle reddederse talep edeni ihale bedelinin yüzde onuna kadar para cezasına mahkûm eder (md.134):
| Ret nedeni | Kapsam |
|---|---|
| Talep edenin sayılan kişilerden olmaması | md.134 bent 1 |
| Feragat | Alacaklı, borçlu, sicilde kayıtlı ilgili ve sınırlı ayni hak sahibi dışındakiler için (bent 2) |
| İşin esasına girilerek ret | Tüm talep edenler (bent 3) |
Konut finansmanından doğan alacaklar ile Toplu Konut İdaresi Başkanlığının rehinle güvence altına alınmış alacaklarının takibinde bu oran yüzde yirmi olarak uygulanır (md.134).
Kanun “yüzde onuna kadar” ifadesini kullanır. Yargıtay 12. Hukuk Dairesi yukarıdaki kararda ve E.2022/13221 K.2023/658 sayılı kararında, ilk derece mahkemelerinin verdiği %10 cezayı ölçülülük ilkesi gerekçesiyle %5’e indirmiştir. İkinci kararda ilk derece mahkemesi bir bağımsız bölüm için şikâyeti esastan, diğeri için hukuki yarar yokluğundan reddetmiş ve yalnızca ilki için ceza vermişti. Bölge adliye mahkemesi istinafı esastan reddetmiş, Yargıtay ceza oranını düzelterek onamıştır; karar oybirliğiyle verilmiştir.
Uygulamada dikkat: Yedi günlük süre ihale tarihinden işler; tebliğ usulsüzlüğü gibi ihaleden önceki işlemlere ilişkin şikâyetler ayrıca kendi süresinde yapılmalıdır. Ankara BAM 18. HD’nin yukarıdaki kararında süresinde şikâyet edilmeyen tebliğ usulsüzlüğü fesih nedeni olarak dinlenmemiştir.
Fesih talebi ihale bedelinin ödenmesini durdurur mu?
Hayır. Taşınmazı satın alanlar, ihaleye alacaklarına mahsuben katılmamışlarsa, fesih istense bile satış bedelini derhâl veya İİK md.130’a göre verilen süre içinde nakden ödemek zorundadır. Ödenen bedel şikâyet kesinleşinceye kadar bankada nemalandırılır ve sonuca göre nemalarıyla birlikte hak sahiplerine ödenir (md.134).
İhale kesinleşmedikçe ve mal alıcıya teslim edilmedikçe ya da teslime hazır hâle getirilmedikçe bedel alacaklılara ödenmez. Mal teslim edilemeyecekse icra müdürü ihaleyi geçersiz sayar ve bedeli alıcıya öder (md.134).
İhaleye giden süreçte hangi hacizler konulur?
Taşınmaz satışı, kesinleşmiş bir hacze dayanır. Dava veya takip öncesinde alacaklı geçici koruma olarak ihtiyati haciz isteyebilir; bu haciz şartları oluşunca kendiliğinden kesin hacze dönüşür (İİK md.264). Borçlunun ücretine konulan hacizde sınırlar için maaş haczi oranı yazısı incelenebilir.
Sıkça sorulan sorular
İhalenin feshi süresi kaç gündür?
Kural olarak ihale tarihinden itibaren yedi gündür. Satış ilanı tebliğ edilmemişse veya esaslı hata ya da fesat sonradan öğrenilmişse süre öğrenmeden başlar; portal ilanından itibaren bir yılı geçemez (İİK md.134).
İhalenin feshini kimler isteyebilir?
Satış isteyen alacaklı, borçlu, mahcuzun resmî sicilinde kayıtlı ilgililer, sınırlı ayni hak sahipleri ve pey sürerek ihaleye katılanlar (md.134/2).
İhalenin feshi reddedilirse para cezası ne kadar olur?
İhale bedelinin yüzde onuna kadardır (md.134). Yargıtay 12. HD, ölçülülük ilkesiyle %10’luk cezayı %5’e indirdiği kararlar vermiştir (E.2022/12626 K.2023/167).
Fesih davası açılınca alıcı ihale bedelini ödemek zorunda mı?
Evet. Alacağına mahsuben katılmamışsa bedeli derhâl veya verilen süre içinde nakden öder (md.134).
İhaleye katılan kişi fesih isterse ne yatırır?
İhale bedeli üzerinden nispi harcın yarısını peşin ve ihale bedelinin yüzde beşi oranında teminat yatırır (md.134). Harç oranı tarifeyle belirlenir.
Kaynaklar
- 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu md.130, 134, 264
mevzuat.gov.tr - Yargıtay 12. Hukuk Dairesi E.2022/12626 K.2023/167 T.12.01.2023
mevzuat.adalet.gov.tr - Yargıtay 12. Hukuk Dairesi E.2022/13221 K.2023/658 T.07.02.2023
mevzuat.adalet.gov.tr