Kısaca
Aidat borcu ödenmezse kat maliki, geciktiği günler için aylık yüzde beş gecikme tazminatı öder. Yönetici veya herhangi bir kat maliki dava açabilir ya da icra takibi başlatabilir. Borç böyle de tahsil edilemezse, mahkemece tespit edilen tutar için bağımsız bölüme kanuni ipotek tescil edilebilir (KMK md.20, 22).
- Ortak giderlere katılım borcu, kullanmama gerekçesiyle reddedilemez (KMK md.20/1-c).
- Gecikme tazminatı aylık yüzde beştir; 5711 sayılı Kanunla yüzde ondan indirilmiştir (KMK md.20/2).
- Kiracı da müteselsilen sorumludur, ama yalnız ödediği kira miktarı kadar (KMK md.22/1).
- Kat maliklerinin bu alacağı önceliklidir (KMK md.22/son).
İçindekiler9 başlık
Aidat borcu nasıl hesaplanır?
Aidat borcu, aksine anlaşma yoksa iki farklı ölçüyle paylaştırılır (KMK md.20/1):
- Eşit paylaşılan giderler: Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri ile bunlar için toplanan avans.
- Arsa payına göre paylaşılan giderler: Sigorta primleri, ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri, yönetici aylığı ve ortak tesislerin işletme giderleri.
Yönetim planı veya kat malikleri arasında başka bir anlaşma varsa o uygulanır. Bu yüzden önce yönetim planına ve işletme projesine bakmak gerekir.
| Konu | Kural | Dayanak |
|---|---|---|
| Kimler takip edebilir? | Yönetici veya kat maliklerinden her biri | KMK md.20/2 |
| Gecikme tazminatı | Geciktirilen günler için aylık %5 | KMK md.20/2 |
| Kullanmama savunması | Geçersiz; ortak yerden faydalanmamak borcu kaldırmaz | KMK md.20/1-c |
| Kiracı | Müteselsil sorumlu, ödediği kira miktarıyla sınırlı | KMK md.22/1 |
| Tahsil edilemezse | Mahkemece tespit edilen borç için kanuni ipotek | KMK md.22/2 |
| Kurul kararına itiraz | 1 ay; her hâlde 6 ay içinde sulh mahkemesinde iptal davası | KMK md.33/1 |
Aidat borcu nasıl ispat edilir?
Aidat borcu, kat malikleri kurulu kararı, kesinleşmiş işletme projesi veya harcama belgeleriyle ispat edilir. Yargıtay 20. Hukuk Dairesi, alacağın kurul kararı, usulüne uygun tebliğ edilip kesinleşmiş işletme projesi ya da makbuz ve faturalarla belirlenmesi gerektiğini belirtmiştir. Bilirkişi raporları arasındaki çelişki giderilmeden karar verilmesini de doğru bulmamıştır (Yargıtay 20. HD, E. 2017/4099, K. 2018/8004, T. 10.12.2018).
Yönetici açısından pratik sonuç şudur: Takipten önce karar defteri, işletme projesi ve tebliğ belgeleri bir dosyada toplanmalıdır. İşletme projesine itiraz etmek isteyen kat maliki ise KMK md.33’teki süreleri gözetmelidir.
Gecikme tazminatı hangi tarihten itibaren işler?
Gecikme tazminatının başlangıcı, kat malikinin toplantıya katılıp katılmadığına göre değişir. Yargıtay 20. HD’ye göre toplantıya katılan kat maliki için tazminat karar tarihinden işler (Yargıtay 20. HD, E. 2019/3030, K. 2019/5878, T. 15.10.2019).
Toplantıya katılmayan kat maliki için başlangıç farklıdır. Bu durumda tazminat, kararın veya işletme projesinin tebliğinden ya da borcun başka yolla öğrenildiği tarihten işler. Mahkeme bu tarihi açıkça belirlemelidir (Yargıtay 20. HD, K. 2018/8004).
Uygulamada dikkat: Toplantıya katılmayan kat malikine işletme projesi ve kurul kararı tebliğ edilmemişse, gecikme tazminatının başlangıç tarihi tartışmalı hâle gelir. Mahkeme başlangıç tarihini açıkça saptamak zorunda olduğundan, tebliğ belgesi olmayan takipte bu kalem uyuşmazlık konusu olur. [Yargıtay 20. HD, K. 2018/8004]
Kiracı aidat borcundan sorumlu mu?
Evet, ama sınırlı olarak. Kira sözleşmesi, oturma hakkı veya başka bir sebeple bağımsız bölümden sürekli faydalanan kişi, kat malikiyle birlikte müteselsilen sorumludur. Kiracının sorumluluğu, ödemekle yükümlü olduğu kira miktarıyla sınırlıdır ve yaptığı ödeme kira borcundan düşülür (KMK md.22/1).
Yargıtay 20. HD bu sınırı uygulamıştır. Kiracının aylık kira bedeli kadar sorumlu tutulabileceğini, kat malikinin ise bölümü kullanmasa da sorumlu olduğunu belirterek kararı sonuca etkili olmamak kaydıyla kanun yararına bozmuştur (Yargıtay 20. HD, E. 2017/4269, K. 2018/8284, T. 17.12.2018).
Kira ilişkisinin diğer sorunları için kira tespit davası yazısına bakılabilir.
Aidat borcu için icra takibi ve dava nasıl yürür?
Alacak için genel haciz yoluyla takip yapılabilir veya doğrudan dava açılabilir (KMK md.20/2). Borçlu takibe itiraz ederse, alacaklı itirazın iptali davası açar. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun uygulanmasından doğan uyuşmazlıklar sulh hukuk mahkemesinde görülür (KMK Ek md.1). Yargıtay 20. HD’nin incelediği üç aidat davası da sulh hukuk mahkemesinde görülmüştür.
İzlenecek adımlar şöyle sıralanabilir:
- Kurul kararı, işletme projesi ve tebliğ belgelerini toplayın.
- Borç dökümünü ve gecikme tazminatının başlangıç tarihini hesaplayın.
- İcra takibi başlatın; itiraz gelirse itirazın iptali davası açın.
- Borç mahkemece tespit edildiği hâlde ödenmezse kanuni ipotek tescilini isteyin.
- Kesinleşen alacak için haciz yoluna gidin; maaş varsa sınırlar için maaş haczi oranı yazısına bakın.
Kanuni ipotek ne zaman istenebilir?
Kanuni ipotek, borç diğer yollarla tahsil edilemezse istenebilir. Mahkemece tespit edilen borcu ödemeyen kat malikinin bağımsız bölümüne, diğer kat malikleri lehine tescil edilir. Talep, yönetici varsa onun, yoksa kat maliklerinden birinin yazılı istemiyle yapılır (KMK md.22/2).
KMK, TMK md.893’ün son fıkrasına atıf yapar. Bu fıkraya göre alacaklıların kanuni ipotek hakkından önceden feragat etmesi geçerli değildir (TMK md.893/son). Yani yönetim planına konan bir feragat kaydı bu hakkı ortadan kaldırmaz.
Örnek (kurgu): Bir sitede B bloktaki daire iki yıldır kiradadır ve malik aidat ödememektedir. Yönetici önce kiracıya yazılı bildirim yapar. Kiracı, aylık kira tutarı kadar aidatı yönetime öder ve bunu kira borcundan düşer. Kalan borç için malike takip başlatılır, itiraz üzerine itirazın iptali davası kazanılır. Ödeme yapılmayınca daireye kanuni ipotek tescili istenir.
Sık yapılan hatalar nelerdir?
- “Havuzu kullanmıyorum” savunması: Kanunen geçersizdir (KMK md.20/1-c).
- Tebliğsiz tazminat hesabı: Toplantıya katılmayan malik için başlangıç tarihi tebliğe bağlıdır (Yargıtay 20. HD, K. 2018/8004).
- Kiracıdan tüm borcu istemek: Kiracı yalnız kira miktarı kadar sorumludur (KMK md.22/1).
- Kurul kararına geç itiraz: Süre 1 ay, her hâlde 6 aydır (KMK md.33/1).
Sıkça sorulan sorular
Aidat borcu gecikme faizi ne kadar?
Kanundaki adı gecikme tazminatıdır ve aylık yüzde beştir. Geciktirilen günler için hesaplanır (KMK md.20/2).
Daireyi kullanmıyorsam aidat öder miyim?
Evet. Ortak yerlerden faydalanmamak veya kullanma hakkından vazgeçmek borcu kaldırmaz (KMK md.20/1-c; Yargıtay 20. HD, K. 2018/8284).
Kiracı aidatı ödemezse ev sahibi mi öder?
Kat maliki borçtan her durumda sorumludur. Kiracı da kira miktarı kadar müteselsilen sorumludur (KMK md.22/1).
Aidat borcu yüzünden daireye ipotek konabilir mi?
Borç mahkemece tespit edilmiş ve ödenmemişse, yöneticinin yazılı istemiyle kanuni ipotek tescil edilebilir (KMK md.22/2).
Aidat kararına nasıl itiraz edilir?
Toplantıya katılıp aykırı oy veren malik karar tarihinden, katılmayan malik öğrenmeden itibaren 1 ay içinde sulh mahkemesinde iptal davası açabilir. Her hâlde süre 6 aydır (KMK md.33/1).
Kaynaklar
- 634 s. Kat Mülkiyeti Kanunu md.20, 22, 33
mevzuat.gov.tr - 4721 s. Türk Medeni Kanunu md.893
mevzuat.gov.tr - Yargıtay 20. HD, E. 2017/4099, K. 2018/8004, T. 10.12.2018
mevzuat.adalet.gov.tr - Yargıtay 20. HD, E. 2017/4269, K. 2018/8284, T. 17.12.2018
mevzuat.adalet.gov.tr - Yargıtay 20. HD, E. 2019/3030, K. 2019/5878, T. 15.10.2019
mevzuat.adalet.gov.tr