Kısaca
Paydaşlardan biri taşınmazdaki payını üçüncü kişiye satarsa diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilir (TMK md.732). Hak, alıcıya karşı dava açılarak kullanılır. Süre, satışın noterce bildiriminden itibaren üç ay, her hâlde satıştan itibaren bir yıldır (md.733/4). Hâkim payın rayiç bedelini belirler; davacı bu bedeli verilen kesin sürede yatırır (md.734/2).
- Önalım yalnız üçüncü kişiye satışta doğar; cebrî artırmayla ve 2886 sayılı Kanun kapsamındaki satışlarda kullanılamaz (md.733/1).
- Dava alıcıya karşı açılır (md.734/1).
- 25.12.2025’ten beri tapudaki satış bedeli değil, hâkimin belirlediği rayiç bedel yatırılır (md.734/2; 7571 s. Kanun).
- Üst süre iki yıldan bir yıla indirildi; bu değişiklik 25.12.2025’ten önceki satışlara uygulanmaz (TMK geçici md.1).
İçindekiler9 başlık
Önalım hakkını kimler kullanabilir?
Yasal önalım hakkı, paylı mülkiyetteki paydaşlara tanınır. Bir paydaş payını kısmen veya tamamen üçüncü kişiye satarsa diğer paydaşlar bu hakkı kullanabilir (TMK md.732).
Önalım hakkı sözleşmeyle de kurulabilir. Önalım sözleşmesi yazılı şekilde yapılmadıkça geçerli olmaz (TBK md.237). Sözleşmeden doğan hak tapuya şerh verilirse her malike karşı ileri sürülebilir; şerhin etkisi on yıl sonra sona erer (TMK md.735; md.1009). Tapu şerhinin genel etkisi aile konutu şerhi yazısında başka bir örnek üzerinden anlatılmıştır.
Hangi satışlarda önalım hakkı kullanılamaz?
Önalım hakkı her devirde doğmaz. Kanunun saydığı iki satış türü kapsam dışıdır:
| Devir türü | Önalım kullanılabilir mi? | Dayanak |
|---|---|---|
| Paydaşın payını üçüncü kişiye satması | Evet | TMK md.732 |
| Cebrî artırmayla satış | Hayır | TMK md.733/1 |
| 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamındaki satış | Hayır | TMK md.733/1 (7571 ile) |
md.733/1, 7571 sayılı Kanunla bu şekilde değiştirildi (RG 25.12.2025/33118). Cebrî artırmayla satışta önalım yerine, ihaleye itiraz için ihalenin feshi yolu işler. Haczedilen pay üzerinde üçüncü kişi mülkiyet iddia ederse uyuşmazlık istihkak davası ile çözülür.
Önalım davası ne zaman açılmalıdır?
Satış, alıcı veya satıcı tarafından noter aracılığıyla diğer paydaşlara bildirilir (TMK md.733/3). Süreler bu bildirime ve satış tarihine bağlıdır:
| Süre | Başlangıç | Dayanak |
|---|---|---|
| 3 ay | Satışın hak sahibine bildirilmesi | TMK md.733/4 |
| 1 yıl (en geç) | Satış tarihi | TMK md.733/4 (7571 ile; önce 2 yıl) |
Bu süreler geçince hak düşer. Bildirim yapılmamış olsa bile satıştan itibaren bir yıl geçmişse hak kullanılamaz (md.733/4).
Uygulamada dikkat: Değişiklikten önce yapılmış satışlarda md.733’teki yeni kurallar uygulanmaz (TMK geçici md.1). Satış tarihi 25.12.2025’ten önceyse eski üst süre esas alınır.
Önalım hakkından vazgeçilebilir mi?
İki ayrı vazgeçme türü vardır (TMK md.733/2):
- Önalım hakkından feragat: Resmî şekilde yapılır ve tapu kütüğüne şerh verilir.
- Belirli bir satış için vazgeçme: Yazılı şekilde yapılır; satıştan önce veya sonra olabilir.
Davada hangi bedel yatırılır?
7571 sayılı Kanunla değişen TMK md.734/2’ye göre payın rayiç bedeli hâkim tarafından gecikmeksizin belirlenir. Önalım hakkı sahibi şu tutarları, nemalandırılmak üzere hâkimin belirlediği yere, verilen kesin süre içinde nakden yatırır:
- payın rayiç bedeli,
- alıcıya düşen tapu giderleri.
Bu yükümlülük yerine getirilmezse payın davacı adına tesciline karar verilemez. Yatırılan bedel, hüküm kesinleşince nemasıyla birlikte ilgilisine ödenir (md.734/2).
Pay mirasla edinilmişse davacının paydaş olduğu tapu kaydı ve mirasçılık belgesi ile gösterilir.
Rayiç bedel hangi tarihe göre belirlenir?
Yargıtay 7. Hukuk Dairesi 2026 tarihli kararlarında şu ayrımı yaptı:
| Davanın açıldığı tarih | Rayiç bedelin tarihi | Karar |
|---|---|---|
| 25.12.2025’ten sonra | Dava tarihi | 7. HD E.2025/5955 K.2026/1328 |
| 25.12.2025’te derdest | 25.12.2025 | 7. HD E.2025/5955 K.2026/1328; 7. HD E.2026/1408 K.2026/1804 |
Dairenin kararına göre değer, mahallinde keşif yapılarak bilirkişi heyetiyle tespit edilir. Daha önce yatırılmış bir tutar varsa yalnız fark yatırılır. Değişen md.734 hükmü, yürürlükten önce açılmış davalara da uygulanır (TMK geçici md.1). Her iki karar da bozma kararıdır ve oy çokluğuyla verilmiştir. Karşı oy gerekçeye yöneliktir: derdest davalarda rayiç bedelin satış tarihine göre belirlenip tahkikatın başından itibaren nemalandırılması gerektiği görüşündedir.
Örnek (kurgu)
A, B ve C bir tarlanın paydaşıdır. C, payını 1 Mart 2026’da D’ye satar. Satış, 10 Mart 2026’da noter aracılığıyla A’ya bildirilir. A’nın davayı en geç 10 Haziran 2026’ya kadar D’ye karşı açması gerekir (md.733/4). Mahkeme payın dava tarihindeki rayiç bedelini belirler ve A’ya kesin süre verir. A, bedeli ve D’ye düşen tapu giderlerini bu sürede yatırmazsa pay A adına tescil edilemez (md.734/2).
Sıkça sorulan sorular
Önalım davası satıcıya karşı mı açılır?
Hayır. Dava alıcıya karşı açılır (TMK md.734/1).
Tapuda yazan satış bedelini yatırmak yeterli mi?
25.12.2025’ten beri değil. Hâkimin belirlediği rayiç bedel ile alıcıya düşen tapu giderleri yatırılır (md.734/2).
Noter bildirimi yapılmadıysa süre işlemez mi?
Üç aylık süre başlamaz. Ancak satıştan itibaren bir yıl geçince hak yine düşer (md.733/4).
İcra yoluyla satılan paya önalım hakkı kullanılabilir mi?
Hayır. Cebrî artırmayla yapılan satışlarda önalım hakkı kullanılamaz (md.733/1).
Eski tarihli satışlarda yeni bir yıllık süre uygulanır mı?
Hayır. md.733’teki değişiklikler 25.12.2025’ten önce yapılmış satışlara uygulanmaz (geçici md.1).
Sözleşmeyle kurulan önalım hakkı ne kadar süre etkilidir?
Tapuya şerh verilen sözleşmeden doğan önalım hakkının şerh etkisi on yıl sonra sona erer (md.735).
Kaynaklar
- 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu md.732, 733, 734, 735, 1009, geçici md.1
mevzuat.gov.tr - 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu md.237
mevzuat.gov.tr - Yargıtay 7. HD, E. 2025/5955, K. 2026/1328, T. 09.03.2026
mevzuat.adalet.gov.tr - Yargıtay 7. HD, E. 2026/1408, K. 2026/1804, T. 06.04.2026
mevzuat.adalet.gov.tr