Yüklenici temerrüde düşerse arsa sahibi ona borcunu ifa etmesi için uygun bir süre verir (TBK md.123). Süre sonunda ifa yoksa sözleşmeden dönebilir (md.125). Yargıtay bu sözleşmeyi ani edimli karma bir sözleşme sayar ve kural olarak geriye etkili feshi mümkün sayar. Yükleniciden tapuya güvenerek bağımsız bölüm alan iyiniyetli üçüncü kişinin edinimi ise korunur.
- Fesihten önce kural olarak uygun süre verilir; süre verilmesi gerekmeyen hâller TBK md.124’te sayılmıştır.
- İş bitirilemeyecek kadar gecikmişse arsa sahibi teslim gününü beklemeden dönebilir (TBK md.473/1).
- Geriye etkili fesihte taraflar verdiklerini sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri ister (Yargıtay 6. HD E.2025/2782).
- Yargıtay 6. HD E.2025/2782 kararında aktarıldığı üzere içtihadı birleştirme kararı sonrasında iyiniyetli üçüncü kişinin kazanımı korunur; kötüniyeti arsa sahibi ispat eder.
İçindekiler9 başlık
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi nasıl bir sözleşmedir?
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’ne göre arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, bünyesinde taşınmaz satış vaadi ve eser sözleşmesini barındıran karma bir sözleşmedir. Arsa sahibi arsayı teslim etmeyi ve yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu devretmeyi üstlenir. Yüklenici ise kararlaştırılan binayı yapıp teslim eder (6. HD E.2025/2782 K.2026/1851).
Eser sözleşmesinde yüklenici bir eser meydana getirmeyi üstlenir (TBK md.470). Taşınmaz satış vaadi resmî şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmaz (TBK md.237).
Yüklenici geciktiğinde arsa sahibi ne yapabilir?
Karşılıklı borç yükleyen sözleşmelerde borçlu temerrüde düşerse alacaklı uygun bir süre verebilir veya hâkimden süre verilmesini isteyebilir (TBK md.123). Şu hâllerde süre verilmesine gerek yoktur (md.124):
- Borçlunun durumundan veya tutumundan sürenin etkisiz olacağı anlaşılıyorsa.
- Temerrüt yüzünden ifa alacaklı için yararsız kalmışsa.
- Belirli zamanda ifa edilmezse ifanın kabul edilmeyeceği sözleşmeden anlaşılıyorsa.
Eser sözleşmesine özgü bir kural da vardır. Yüklenici işe zamanında başlamazsa veya işi geciktirirse ve işi kararlaştırılan zamanda bitiremeyeceği açıkça anlaşılırsa, işsahibi teslim gününü beklemeden sözleşmeden dönebilir (TBK md.473/1).
Arsa sahibinin seçimlik hakları nelerdir?
Süre sonunda ifa yoksa TBK md.125 üç yol tanır:
| Seçim | İçeriği | Dayanak |
|---|---|---|
| İfa + gecikme tazminatı | Sözleşme ayakta kalır; inşaatın bitirilmesi ve gecikme zararı istenir | TBK md.125/1 |
| İfa yerine olumlu zarar | İfadan vazgeçildiği hemen bildirilir; ifa edilmemekten doğan zarar istenir | TBK md.125/2 |
| Sözleşmeden dönme | Taraflar ifa yükümlülüğünden kurtulur, verdiklerini geri ister; kusursuzluğunu ispat edemeyen borçlu olumsuz zararı da öder | TBK md.125/2-3 |
İkinci ve üçüncü yolu seçen arsa sahibi, ifadan ve gecikme tazminatından vazgeçtiğini hemen bildirmelidir (md.125/2).
Geriye etkili fesihte neler geri verilir?
- Hukuk Dairesi, sözleşmenin ani edimli olduğunu ve kural olarak geriye etkili feshinin mümkün olduğunu belirtir. Bu durumda taraflar verdiklerini sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri isteyebilir (6. HD E.2025/2782 K.2026/1851).
İfasına başlanmış sürekli edimli sözleşmeler için TBK md.126 ayrıca ileriye etkili feshi düzenler. Kat karşılığı sözleşmelerde hangi oranda tamamlanmış bir inşaatın ileriye etkili fesihle tasfiye edileceği bu yazı için resmî kaynakta doğrulanamadığından ele alınmamıştır.
Yükleniciden bağımsız bölüm alan kişinin tapusu iptal edilir mi?
Kural olarak hayır. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin E.2025/2782 K.2026/1851 sayılı kararında aktarıldığı üzere, Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu’nun 16.05.2025 tarihli, 2024/1 E. 2025/2 K. sayılı kararıyla Dairenin eski içtihadından dönülmüştür. Eski içtihatta iyiniyetle tapuya güvenen üçüncü kişinin ediniminin dinlenmeyeceği kabul ediliyordu.
Dairenin yeni yaklaşımı şöyledir:
- Tapuya güvendiğini beyan eden üçüncü kişinin iyiniyeti karine olarak kabul edilir (TMK md.3).
- Tescile iyiniyetle dayanarak hak kazanan üçüncü kişinin kazanımı korunur (TMK md.1023).
- Arsa sahibi, alıcının fesih ihtimalini bildiğini somut delil ve vakıalarla ispat ederse tapu arsa sahibine döner.
- Yükleniciye yapılan devir “avans tapu” sayılamaz; yüklenici adına kayıtlı arsa payı veya bağımsız bölümün üçüncü kişiye satışı geçerli kabul edilir.
- Bu devir yolsuz tescil de sayılmaz (TMK md.1024).
İçtihadı birleştirme kararları benzer hukuki konularda Yargıtay genel kurullarını, dairelerini ve adliye mahkemelerini bağlar (2797 sayılı Yargıtay Kanunu md.45/5). Daire, kararın aksi yöndeki önceki bir bozmaya rağmen, usulî kazanılmış hakkın istisnası olarak uygulanacağını belirtmiştir (6. HD E.2025/2782).
Cezai şart fesihten sonra istenebilir mi?
Ceza, borcun hiç veya gereği gibi ifa edilmemesi için kararlaştırılmışsa alacaklı ya borcun ya da cezanın ifasını ister (TBK md.179/1). Gecikme için kararlaştırılan ceza ise asıl borçla birlikte istenebilir (md.179/2). Asıl borç geçersizse cezanın ifası istenemez (md.182/2); hâkim aşırı gördüğü cezayı kendiliğinden indirir (md.182/3). Ayrıntılar cezai şart yazısındadır.
Fesihten doğan para alacağı için şartları varsa dava veya takip öncesinde ihtiyati haciz istenebilir (İİK md.257). İlamsız takibe itiraz edilirse alacaklı itirazın iptali davası açabilir (İİK md.67). Arsa sahibinin taşınmazı aile konutuysa, eşin rızası ve tapu kaydı konusu aile konutu şerhi yazısında anlatılmıştır.
Örnek (kurgu)
Arsa sahibi E, noterde yapılan sözleşmeyle yüklenici F’ye iki bağımsız bölüm bırakmayı üstlenmiştir. F, inşaatı süresinde bitirmez; E, noter ihtarıyla 60 gün süre verir (TBK md.123). Süre sonunda E, ifadan vazgeçtiğini hemen bildirip sözleşmeden döner (md.125/2). F’nin daha önce G’ye sattığı daireyi G tapuya güvenerek almıştır. E, G’nin fesih ihtimalini bildiğini ispat edemezse G’nin edinimi korunur (TMK md.1023).
Sıkça sorulan sorular
Fesih için mahkeme kararı gerekir mi?
Dönme hakkı karşı tarafa bildirilerek kullanılır (TBK md.125/2). Tapu iptali ve tescil gibi sonuçlar için dava açılır.
Süre vermeden fesih mümkün mü?
TBK md.124’teki hâllerde süre verilmesine gerek yoktur.
Teslim günü gelmeden fesih yapılabilir mi?
İşin zamanında bitirilemeyeceği açıkça anlaşılıyorsa evet (TBK md.473/1).
Dönmede tazminat istenebilir mi?
Borçlu kusursuzluğunu ispat edemezse sözleşmenin hükümsüz kalmasından doğan zarar istenir (TBK md.125/3).
Yükleniciden daire alan kişi korunur mu?
İyiniyetliyse korunur (TMK md.1023). Yargıtay 6. HD E.2025/2782 kararında aktarıldığı üzere kötüniyeti arsa sahibi ispat eder.
Kaynaklar
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu md.123, 124, 125, 126, 179, 182, 237, 470, 473
mevzuat.gov.tr - 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu md.3, 1023, 1024
mevzuat.gov.tr - 2797 sayılı Yargıtay Kanunu md.45
mevzuat.gov.tr - Yargıtay 6. HD, E. 2025/2782, K. 2026/1851, T. 04.05.2026 (İBBGK 2024/1 E. 2025/2 K. bu kararda aktarılmıştır)
mevzuat.adalet.gov.tr