Kısaca
Kiralananın ayıbı, kiraya verenin kiralananı sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli teslim etme ve sözleşme boyunca bu durumda bulundurma borcuna aykırılıktır (TBK md.301). Ayıp teslim anında veya sonradan çıkabilir; kiracı giderim, kira bedelinden indirim, zarar ve önemli ayıpta fesih haklarına başvurabilir (md.304–308).
- Kiraya veren, kiralananı amaçlanan kullanıma elverişli teslim etmek ve sözleşme boyunca bu durumda tutmak zorundadır (md.301).
- Önemli ayıpla teslimde kiracı temerrüt veya sonradan ayıp hükümlerine başvurabilir (md.304/1).
- Sonradan ayıpta seçenekler: giderim, bedel indirimi, zarar; önemli ayıpta fesih saklıdır (md.305).
- Uygun sürede giderilmezse kiracı ayıbı kiraya veren hesabına gidertebilir veya ayıpsız benzerini isteyebilir (md.306).
- Kiracının özen borcu (md.316) ayıp sorumluluğundan ayrıdır; özensiz kullanımdan doğan hasar ayıp değildir.
İçindekiler8 başlık
Kiralananın ayıbı nedir?
Kiraya veren, kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür (TBK md.301). Bu hüküm konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı aleyhine değiştirilemez; diğer kira sözleşmelerinde ise kiracı aleyhine genel işlem koşulları yoluyla aykırı düzenleme yapılamaz (md.301).
Ayıp, kiralananın bu elverişliliği bozan maddi veya hukuki bir eksikliktir. Kanun, teslimdeki ayıp ile sonradan ortaya çıkan ayıbı ayrı maddelerde düzenler (md.304–308). Kira depozitosu iadesi güvence bedeline ilişkindir; bu yazı ayıp ve seçimlik hakları konu alır.
Teslimdeki ayıp ile sonradan ayıp nasıl ayrılır?
Önemli ayıplarla teslim hâlinde kiracı, borçlunun temerrüdüne veya kiraya verenin kiralananın sonradan ayıplı duruma gelmesinden doğan sorumluluğuna ilişkin hükümlere başvurabilir (md.304/1). Önemli olmayan ayıplarla teslimde ise kiracı, kiralananda sonradan ortaya çıkan ayıplardan dolayı kiraya verenin sorumluluğuna ilişkin hükümlere başvurabilir (md.304/2).
Kiralanan sonradan ayıplı duruma gelirse kiracı; ayıpların giderilmesini, kira bedelinden ayıpla orantılı indirim yapılmasını veya zararının giderilmesini isteyebilir. Zararın giderilmesi istemi diğer seçimlik hakların kullanılmasını önlemez. Önemli ayıp durumunda kiracının sözleşmeyi fesih hakkı saklıdır (md.305).
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, tavan ve duvarlarda küflenme iddiasıyla açılan bir davada bilirkişi raporuyla tespit edilen ayıpların önemli ayıp niteliğinde olduğunu ve kiracının tahliyesinin md.305/2 kapsamında değerlendirilmesi gerektiğini belirtmiştir (E.2017/6595, K.2019/2530, T.25.03.2019). Kararda tahliye haklı nedene dayandığından kiraya verenin makul süre tazminatı istemi yerinde bulunmamış; md.307 indiriminin ise ayıbın kiraya verene ihtar edilmesini gerektirdiği vurgulanmıştır.
Ayıbın giderilmesi ve fesih nasıl işler?
Kiracı, kiraya verenden kiralanandaki ayıbın uygun bir sürede giderilmesini isteyebilir. Bu sürede ayıp giderilmezse kiracı, ayıbı kiraya veren hesabına gidertebilir ve bundan doğan alacağını kira bedelinden indirebilir veya kiralananın ayıpsız bir benzeri ile değiştirilmesini isteyebilir (md.306/1).
Ayıbın, kiralananın öngörülen kullanıma elverişliliğini ortadan kaldırması ya da önemli ölçüde engellemesi ve verilen sürede giderilmemesi hâlinde kiracı sözleşmeyi feshedebilir (md.306/2). Kiraya veren, ayıbı gidermek yerine uygun bir süre içinde ayıpsız benzeriyle değiştirebilir (md.306/3). Kiraya veren, kiracıya aynı malın ayıpsız bir benzerini hemen vererek ve uğradığı zararın tamamını gidererek seçimlik hakların kullanılmasını önleyebilir (md.306/4).
Süreç tipik olarak şu sırayı izler:
- Ayıp tespit edilir; mümkünse belgelenir (fotoğraf, tespit tutanağı).
- Kiraya verene ayıp ve giderim için uygun süre yazılı bildirilir.
- Süre sonuçsuz kalırsa md.306 seçenekleri veya önemli ayıpta fesih değerlendirilir.
- Bedel indirimi veya zarar istemi ayrıca ileri sürülebilir (md.305, 307, 308).
Uygulamada dikkat: Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, kira bedelinden indirimin ayıp ihbarından önceki dönemi de kapsayacak şekilde hükmedilmesini doğru bulmamıştır; indirim, ihbarın tebliğinden sonraki dönem için hesaplanmalıdır (E.2017/6665, K.2019/2371, T.20.03.2019).
Kira bedelinden indirim ve zarar nasıl hesaplanır?
Kiracı, kiralananın kullanımını etkileyen ayıpların varlığı hâlinde, bu ayıpların kiraya veren tarafından öğrenilmesinden ayıbın giderilmesine kadar geçen süre için, kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını isteyebilir (md.307). Oran, ayıbın kullanımı ne ölçüde etkilediğine göre somut olayda belirlenir; kanunda sabit yüzde yoktur.
Kiraya veren, kusuru olmadığını ispat etmedikçe, kiralananın ayıplı olmasından doğan zararları kiracıya ödemekle yükümlüdür (md.308). Zarar istemi, giderim veya indirim haklarının kullanılmasını engellemez (md.305/1).
| Hak | Dayanak | Koşul (özet) |
|---|---|---|
| Giderim / kendi hesabına giderim | md.305, 306/1 | Uygun sürede giderilmeme |
| Ayıpsız benzeriyle değiştirme | md.306/1, 306/3-4 | Kiracı veya kiraya veren inisiyatifi |
| Kira bedelinden indirim | md.305, 307 | Kullanımı etkileyen ayıp; öğrenmeden giderme kadar |
| Zararın giderimi | md.305, 308 | Kiraya veren kusursuzluğunu ispatlamazsa |
| Fesih | md.305/2, 306/2 | Önemli ayıp / elverişliliğin önemli ölçüde engellenmesi |
Kiracının özen borcu ayıptan nasıl ayrılır?
Kiracı, kiralananı sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür (md.316/1). Bu borca aykırılıkta kiraya verenin ihtar ve fesih yolu md.316’da ayrıca düzenlenir. Kiracının özensiz kullanımından doğan hasar, kiraya verenin ayıp sorumluluğu değildir.
Tüketici satışındaki ayıplı mal (6502) ve eser sözleşmesindeki ayıp (eser sözleşmesinde ayıp, TBK md.474–478) farklı sözleşme tipleridir; kira ayıbı md.301 ve 304–308 çerçevesinde değerlendirilir. Sözleşmenin devri için kira sözleşmesinin devri yazısına bakılabilir. İhtiyaç nedeniyle tahliye ise ayrı bir sebep olup ihtiyaç nedeniyle tahliye davası yazısında işlenir.
Örnek (kurgu)
Örnek: Konut kiracısının banyosunda teslimden üç ay sonra sürekli su sızıntısı başladığını varsayalım. Kiracı durumu yazılı bildirir ve on beş gün süre verir (md.306/1). Süre sonuçsuz kalırsa ayıbı kiraya veren hesabına gidertebilir veya bedelden indirim isteyebilir (md.307). Sızıntı kullanıma elverişliliği önemli ölçüde engelliyorsa fesih de gündeme gelir (md.306/2). İndirim, ihbardan sonraki dönem için orantılı hesaplanır.
Sıkça sorulan sorular
Önemli ayıp nedir?
Kanun «önemli» için sayısal ölçü vermez; kullanımın ortadan kalkması veya önemli ölçüde engellenmesi aranır (md.305/2, 306/2). Somut olayda değerlendirilir.
Ayıbı sözlü bildirsem yeterli mi?
Kanun bildirim şekli için özel bir geçerlilik kuralı koymaz; ispat kolaylığı için yazılı bildirim tercih edilir. İndirim hesabında ihbar tarihi önem taşır.
Kiraya veren kusursuz olduğunu söylerse zarar alabilir miyim?
Kiraya veren kusuru olmadığını ispat etmedikçe ayıptan doğan zararları ödemekle yükümlüdür (md.308).
Ayıbı kendim onarıp bedeli kiradan kesebilir miyim?
Uygun sürede giderilmezse kiracı ayıbı kiraya veren hesabına gidertebilir ve doğan alacağını kira bedelinden indirebilir (md.306/1).
Depozitodan ayıp kesintisi yapılır mı?
Depozito (güvence) ayrı kurumdur; iade ve kesinti kuralları kira depozitosu iadesi yazısındadır. Ayıp seçimlik hakları md.304–308’dedir.
Kaynaklar
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu md.301, 304–308, 316
mevzuat.gov.tr