Kısaca
Ön ödemeli konut satışı, bedelin teslimden önce peşin veya taksitle ödendiği konut alımıdır. Tüketici 14 gün içinde gerekçesiz ve cezasız cayabilir. Sözleşmeden itibaren 24 aya kadar da dönebilir; satıcı bu durumda masraflarla birlikte sözleşme bedelinin yüzde 2 ile 8’i arasında değişen tavana kadar tazminat isteyebilir (TKHK md.43, 45).
- Sözleşme, tapuda veya noterde düzenleme şeklinde satış vaadiyle yapılmalıdır (TKHK md.41/1).
- Yapı ruhsatı alınmadan ön ödemeli konut satış sözleşmesi yapılamaz (TKHK md.40/3).
- Teslim süresi sözleşme tarihinden itibaren 48 ayı geçemez (TKHK md.44).
- Satıcı yükümlülüğünü yerine getirmezse tüketiciden hiçbir bedel isteyemez (TKHK md.45/2).
İçindekiler8 başlık
Ön ödemeli konut satış sözleşmesi hangi şekilde yapılmalı?
Satış tapu siciline tescil edilmeli, satış vaadi sözleşmesi ise noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır (TKHK md.41/1). Sözleşmeden en az bir gün önce tüketiciye ön bilgilendirme formu verilmesi zorunludur (TKHK md.40/2).
Şekle uyulmazsa sonuç tüketiciyi korur. Kanuna göre satıcı, sonradan sözleşmenin geçersizliğini tüketicinin aleyhine olacak şekilde ileri süremez (TKHK md.41/1). Geçerli sözleşme yokken satıcı herhangi bir ad altında ödeme veya borç belgesi de isteyemez (md.41/2). Ticaret Bakanlığı rehberine göre noterde yapılan satış vaadi sözleşmesi tapuya şerh verdirilebilir.
Cayma ve dönme hakkı arasındaki fark nedir?
Cayma hakkı ilk 14 günle sınırlı ve bedelsizdir; dönme hakkı 24 aya kadar sürer ve tazminat doğurabilir. Aşağıdaki tablo kanun metnine göre hazırlanmıştır.
| Konu | Cayma (md.43) | Dönme (md.45) |
|---|---|---|
| Süre | 14 gün | Sözleşme tarihinden itibaren 24 aya kadar |
| Gerekçe | Gerekmez | Gerekmez |
| Satıcının isteyebileceği | Hiçbir cezai şart | Vergi, harç vb. masraflar ve tazminat |
| Tazminat tavanı | Yok | İlk 3 ay %2, 3-6 ay %4, 6-12 ay %6, 12-24 ay %8’e kadar |
| İade süresi | Bakanlık rehberine göre bildirimden itibaren en geç 14 gün | Dönme bildiriminin ulaşmasından itibaren en geç 180 gün |
| Tüketicinin iadesi | Satıcı iade ettikten sonra 10 gün | Satıcı iade ettikten sonra 10 gün |
Oranlar sabit kesinti değil, tavandır; kanun “kadar” ifadesini kullanır (TKHK md.45/1). Cayma ve dönme bildiriminin süre içinde satıcıya noter aracılığıyla yöneltilmesi yeterlidir (Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmelik md.8/2, 9/2). Satıcı bedeli ve borç belgelerini iade ettikten sonra tüketici de 10 gün içinde edindiklerini, örneğin kat irtifaklı tapuyu, geri verir (Yön. md.8/6). Bilgilendirmenin yapıldığını ispat yükü satıcıdadır (md.43/1). Mesafeli sözleşmelerdeki cayma için cayma hakkı yazısına bakılabilir.
Hangi durumlarda satıcı hiçbir bedel isteyemez?
Kanun ve Bakanlık rehberi, tüketicinin kesintisiz dönebileceği hâlleri sayar:
- Satıcının yükümlülüklerini hiç veya gereği gibi yerine getirmemesi (TKHK md.45/2),
- Tüketicinin ölmesi veya kazanç elde etmekten sürekli yoksun kalması yüzünden ödeme yapamaması (md.45/2),
- Tüketicinin olağan koşullarla taksitle satış önerisinin satıcı tarafından kabul edilmemesi (md.45/2),
- Bakanlık rehberine göre aynı konutun birden fazla tüketiciye satılması,
- Bakanlık rehberine göre yasal zorunluluk veya mücbir sebepten kaynaklanmayan proje değişikliği.
Rehbere göre proje değişikliği tüketiciye bildirilmelidir. Tüketici değişikliği kabul etmeyip 1 ay içinde masrafsız dönebilir. Sözleşmedeki cezai şart kayıtlarının sınırları için cezai şart yazısına bakılabilir.
Uygulamada dikkat: Bakanlık rehberine göre anahtarın verilmesi veya fiilî teslim tek başına resmî teslim sayılmaz. Kanun, kat irtifakının tüketici adına tapuya tescili ile zilyetliğin devrini teslim sayar. Anahtarı almanız 48 aylık teslim yükümlülüğünü kendiliğinden bitirmez. [TKHK md.44]
Teslim süresi ve teminat nasıl işler?
Konut, sözleşmede taahhüt edilen sürede ve her hâlde sözleşme tarihinden itibaren 48 ay içinde teslim edilmelidir (TKHK md.44, 7392 s. Kanunla değişik). Kat irtifakının tüketici adına tescili ve zilyetliğin devri teslim sayılır.
Teminat yükümlülüğü projenin büyüklüğüne bağlıdır. Kanun, büyüklük ölçüsünün Bakanlıkça belirleneceğini söyler (TKHK md.42/1). Bakanlık rehberine göre 30 ve üzeri konutlu projelerde bina tamamlama sigortası, banka teminat mektubu, hakediş sistemi veya bağlı kredi teminatlarından biri gerekir. 30’dan az konutlu projelerde bu yükümlülük yoktur. Bina tamamlama sigortası kapsamındaki güvenceler haczedilemez ve iflas masasına girmez (md.42/2).
Bağlı krediyle alımda kredi sözleşmesi cayma süresi sonunda yürürlüğe girer. Bu süre içinde banka faiz, komisyon veya başka bir ad altında masraf isteyemez (TKHK md.43/2).
Yargıtay ön ödemeli konut uyuşmazlıklarını nasıl değerlendiriyor?
İki güncel karar, uygulamada sık görülen iki duruma ışık tutuyor:
- Harici sözleşme: Noterde veya tapuda yapılmayan yazılı ön ödemeli konut sözleşmesi şekil şartına uymadığından geçersiz sayılmıştır. Tüketicinin ödediği bedeli sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre geri istemesi yerinde bulunmuştur. Uyuşmazlıkta tüketici mahkemesi görevlidir. Sözleşme yabancı para üzerinden yapıldığından alacağın yabancı para olarak istenmesi de haklı görülmüştür (Yargıtay 3. HD, E. 2025/2893, K. 2025/6186, T. 17.12.2025 — karar metni).
- İbra ile kesinti: Tüketici, dönmeden sonra imzaladığı ibra sözleşmesinde yüzde 2 kesintiyi kabul etmiştir. Daha sonra fazladan kesinti yapıldığını ileri sürse de Yargıtay, imzası inkâr edilmeyen ibra sözleşmesine dayanan kararı onamıştır (Yargıtay 3. HD, E. 2025/4126, K. 2026/1254, T. 09.03.2026 — karar metni).
Her iki karar da oy birliğiyle verilmiştir. İkinci karardan çıkan ders açıktır: İbra belgesini imzalamadan önce iade tutarını ve ödeme şeklini yazılı olarak doğrulayın.
Örnek (kurgu): Emre Bey, inşaatı süren bir projeden noterde satış vaadiyle daire alır. Dokuzuncu ayda kendi isteğiyle dönmeye karar verir. Satıcı, masraflarla birlikte sözleşme bedelinin yüzde 6’sına kadar tazminat isteyebilir. İade, dönme bildiriminin ulaşmasından itibaren en geç 180 gün içinde yapılmalıdır. Emre Bey ibra belgesine iade tutarını açıkça yazdırır.
Sık yapılan hatalar nelerdir?
- Harici sözleşmeyle ödeme yapmak: Satıcı geçerli sözleşme olmadan ödeme isteyemez (TKHK md.41/2).
- Tavanı sabit kesinti sanmak: Yüzde 2-8 oranları “kadar” olarak düzenlenmiştir (md.45/1).
- Anahtarı teslim saymak: Kanuni teslim tescil ve zilyetlik devriyle olur (md.44).
- İbra belgesini incelemeden imzalamak: Yargıtay ibraya dayanan kesintiyi onamıştır (3. HD, K. 2026/1254).
- Bedelsiz dönme hâllerini bilmemek: Satıcının yükümlülüğünü yerine getirmemesi kesintiyi engeller (md.45/2).
Aile konutu niteliğindeki taşınmazlarda tapudaki koruma için aile konutu şerhi, ödenmeyen iade için takip sonrası itirazın iptali davası yazılarına bakılabilir.
Sıkça sorulan sorular
Ön ödemeli konutta cayma süresi ne zaman başlar?
Kanun 14 günlük süre öngörür; Bakanlık rehberine göre süre sözleşmenin kurulduğu tarihten başlar (TKHK md.43/1).
Sözleşmeden dönersem ne kadar kesinti yapılır?
Masraflara ek olarak ilk 3 ayda yüzde 2’ye, 3-6 ayda yüzde 4’e, 6-12 ayda yüzde 6’ya, 12-24 ayda yüzde 8’e kadar tazminat istenebilir (TKHK md.45/1).
Müteahhitle harici sözleşme yaptım, param ne olur?
Yargıtay 3. HD, şekle aykırı sözleşmede ödenen bedelin sebepsiz zenginleşmeyle geri istenebileceğine dair kararı onamıştır (K. 2025/6186).
Konut geç teslim edilirse ne olur?
Teslim süresi en fazla 48 aydır. Satıcı yükümlülüğünü yerine getirmezse tüketici dönebilir ve satıcı bedel isteyemez (TKHK md.44, 45/2).
Dönmede para ne zaman iade edilir?
Dönme bildiriminin satıcıya ulaşmasından itibaren en geç 180 gün içinde iade edilir (TKHK md.45/3).
Kaynaklar
- 6502 s. Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun md.40-46
mevzuat.gov.tr - Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmelik md.8-9
mevzuat.gov.tr - T.C. Ticaret Bakanlığı, Ön Ödemeli Konut Satış Sözleşmeleri Hakkında Bilgilendirme (05.03.2026)
tuketici.ticaret.gov.tr - Yargıtay 3. HD, E. 2025/2893, K. 2025/6186, T. 17.12.2025
mevzuat.adalet.gov.tr - Yargıtay 3. HD, E. 2025/4126, K. 2026/1254, T. 09.03.2026
mevzuat.adalet.gov.tr